繼上回聚焦港股之後，下一個我們要觀察的，就是港樓。

6月底恒生指數一度跌穿23,000點，較今年1月高位累跌近兩成，所幸港股本週又站回24大關，市場仍對港股持保守態度。畢竟，構成股市強弱的因素很多，不只是投資者信心問題，也可能是資金、企業盈利與經濟預期的早期訊號。

按照過往經驗，樓市向來較股市滯後反映。摩根大通曾指出，歷史上港股與本地樓價關聯度高，而樓市通常較股市滯後3至6個月。也就是說，真正考驗港樓的時刻，可能會在下半年浮現。

樓市上半年數字改善

這上半年來，港樓表面仍然堅強。2026年6月，中原城市領先指數（CCL）報159.94點，創2023年9月初以來近三年新高，年初至今，累升約11%。

差餉物業估價署5月私人住宅售價指數報321.9，按月升1.4%，今年首5個月累計升7.4%；高力亦預計全年樓價有機會錄得約8%至10%升幅。數字上，港樓今年上半年確有反彈跡象。

按揭市場同樣轉活，金管局數據顯示，5月新申請住宅按揭貸款按月增12.8%至10,767宗，新批按揭貸款額升10.1%至402億元，反映買家重新入市。

依據中原地產的報道，2025年香港私人住宅買賣共5.66萬宗，其中25%約1.39萬宗為大陸業主，換言之，香港樓市上半年看似走出低谷，成交、樓價、按揭數字都有改善，但這種「回暖」未必代表所有人都鬆一口氣。

多少人撐不到黎明

對很多業主、發展商、投資者和打工仔來說，樓市由跌轉穩，只是大市報表上的數字；真正壓在身上的，是債、利息、現金流和看不到出口的心理壓力。

2026年5月12日，香港樂風集團創辦人周佩賢被傳在住所內自殺身亡，年僅43歲。

在長期由老牌家族和大型發展商主導的香港地產市場，周佩賢曾被視為少數突圍而出的草根代表。她的集團主打「輕資產」模式，由投資方出錢，團隊負責物色、翻新、改造及銷售舊樓、工廈和商廈，把老舊物業重新包裝，提升價值。

樂風集團一度成為香港冒起最快的新派地產商之一，手上項目總值一度達百億港元，「輕資產」模式在升市時看似靈活，但當樓市逆轉、商廈空置上升、買家觀望、銀行收緊信貸時，個人信譽、擔保責任和融資安排，反而可能把資金綁得更深。

大型財團口袋深，可以等周期、等減息、等買家回來；但資金鏈緊的人，可能只差幾個月、幾筆款項、幾宗成交，就被市場淘汰。

地產生意說到底仍離不開：錢從哪裏來、利息能不能付、項目賣不賣得出、資金能不能回籠等這幾個現實問題。

2026年港樓表面上價量齊升，住宅成交和樓價都有反彈，但上一輪下行周期留下的債務、銀主盤、賣不出的商業項目和沉重利息，仍壓著不少中小型發展商和投資者。

不是每個人都等得到樓市回暖。冷冰冰的數字背後，是家庭、債務，以及一群撐到深夜仍不敢倒下的人。最難熬的，往往是黎明前的黑暗。

下半年港市SWOT分析

從優勢來看，樓價已由低位反彈，撤辣後買樓成本下降，按揭申請亦有所增加。住宅租金仍有支持，令部份自住客和長線買家重新考慮入市，普通住宅相對較有承托。

劣勢是市民收入未明顯改善，很多家庭已被多年高息和生活成本壓得很緊。3月至5月失業率維持3.7%，失業人數升至14.11萬人，不少人即使見到樓價回升，也未必敢再借大筆錢買樓。

商業物業壓力更明顯，香港《物業報告2026》顯示，2025年私人寫字樓整體空置率升至17.6%，商舖年底空置率亦達12.5%，反映不少物業仍面對租不出、賣不走的困境。

機會方面，若下半年利率回落、港股企穩，換樓客和長線投資者可能重新入市，帶動二手成交。彭博引述資料指，2026年第一季大陸買家在港置業開支約430億港元，創同期新高，顯示大陸資金短期內仍可能支撐本港樓市，特別是豪宅和高價住宅市場。

但這也正是風險所在。若香港樓市過度依賴大陸買家，一旦中共收緊跨境資金流動，或嚴打所謂「跨境炒股」令資金出境更難，豪宅市場可能最先受壓。豪宅買氣轉弱，樓價便可能進一步下跌；樓價下跌又會令銀行估值更保守、批貸更審慎，形成惡性循環。到時候，中小型發展商資金回籠困難，投資者和被套牢的普通業主也要繼續承受供樓和利息壓力。＠

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