香港樓市出現一個值得高度警惕的現象。

過去幾個月，市場焦點一直放在成交回升、一手新盤銷情改善、撤辣後買家重新入市等利好消息之上。不少地產代理甚至開始高呼樓市已見底回升，最壞時刻已過去。然而，當市場沉醉於「樓市回暖論」之際，一組數據卻悄悄發出警號——銀主盤開始逆市增加。

截至5月底，全港銀主盤存量由4月的368個增加至384個，按月上升4.3%，連續第二個月增加。表面上，384個銀主盤相比2003年沙士後、甚至2008年金融海嘯時期動輒數千個銀主盤的水平，似乎仍屬溫和。但真正值得關注的，並非銀主盤數量本身，而是背後出現的新特徵。

近期市場接連出現購入不足3年便遭接管的住宅個案，甚至連發展商持有的豪宅項目、大型土地儲備，以及商廈項目亦相繼淪為銀主貨。這反映的並非單純業主財務失誤，而是銀行處理問題貸款的態度，正在出現根本性轉變。

銀行態度轉變 比銀主盤數量更危險

過去三年香港樓價累積下跌接近三成，寫字樓價格更較高峰蒸發五成以上。

樓市下跌初期，銀行普遍採取「拖得就拖」策略。

原因很簡單。

銀行並不希望將客戶逼上絕路。

一旦大量物業被接管，不但意味貸款正式變成壞賬，更可能因銀主盤大量湧現而進一步打擊市場信心，引發估值下跌、抵押品貶值及更多貸款違約，形成惡性循環。

因此過去幾年，即使部份投資者出現財務問題，銀行仍願意展期、重組貸款，甚至容許借款人自行出售物業。

正如去年集友銀行購入明大企業集團大廈，被市場形容為「由債主變業主」。表面上是收購物業，實際上更像是替客戶爭取時間，避免立即確認巨額虧損。

然而，2026年的情況明顯不同。

近期市場盛傳，多家大型銀行正增聘特殊資產管理（Special Assets）團隊，專責處理問題貸款及不良資產。

換言之，銀行已由過去的「協助客戶渡難關」，轉為「儘快收回本金」。

這才是近期銀主盤增加最值得關注的地方。

豪宅、土地、商廈全面淪陷

更值得注意的是，銀主問題已經不再侷限於個別住宅業主。

最近幾宗大型個案，顯示銀行收數行動正向企業層面蔓延。


最轟動的莫過於路勁前主席單偉豹持有的九龍塘喇沙利道豪宅項目。

這個項目封塵超過10年，多次推售失敗，期間不斷改變銷售策略。原本今年6月重啟招標，但突然遭滙豐銀行叫停，並宣布所有出售安排由銀行接管。

這等同正式宣告項目已淪為銀主貨。

另一邊廂，內房綠景持有的流浮山73萬平方呎土地亦遭接管。

2015年購入價7.1億元，如今銀主叫價僅5.5億元，帳面蒸發22%。

更早前，大角咀ONE BEDFORD PLACE被東亞銀行接管後，最終以約7.2億元出售。

然而項目總投資額估計接近15億元。

換言之，成交價不足成本一半，東亞銀行作為貸款人，勢必錄得巨額壞賬。

銀行願意接受如此巨大折讓出售，背後只有一個原因——他們已不再相信等待可以換來更高價格。

「樓市回暖」成銀行出貨最佳時機

有趣的是，銀主盤增加恰恰發生於樓市成交回升之際。

這並非巧合。

當市場最悲觀時，銀行反而不願出售。

因為根本沒有買家。

如今撤辣後成交增加，投資者開始重返市場，部份新盤錄得理想銷情，市場氣氛改善，正好給予銀行一個難得的出貨窗口。

從銀行角度而言，現時出售銀主盤有3大好處。

第一，可以提高成交機會。
第二，可以避免未來樓價再次下跌。
第三，可以儘快釋放資本及降低不良貸款比例。

因此我們看到近期銀主盤數量逆市增加。

這未必代表更多人突然破產，而是銀行開始主動將過去累積的問題資產推出市場。

最大風險在於連鎖反應

目前市場普遍認為384個銀主盤數量不算多，因此毋須過度擔心。

但真正風險不在於今天的384個。

而是在於銀行政策一旦改變，後續可能出現連鎖反應。

過去幾年，不少業主及投資者之所以能夠撐下去，很大程度依靠銀行願意給時間。

當銀行願意續期、展期、重組貸款時，借款人仍有機會等待市場復甦。

但若銀行開始要求補倉、提前還款、加快處置抵押品，情況便完全不同。

尤其商廈市場。

香港甲級寫字樓空置率仍處高位，大量物業估值遠低於貸款金額。

一旦銀行陸續要求借款人補足抵押品差額，將有更多業主面臨現金流壓力。

這也是為何近期被接管的商廈及酒店數量明顯增加。

支持樓市樂觀論的人士認為，減息周期即將展開，內地資金持續流入，人才計劃增加人口，樓價已接近見底。

這些因素確實存在。

但另一方面，香港經濟復甦力度仍然有限。

零售、餐飲及中小企經營環境依然困難。

寫字樓供應過剩問題短期難以解決。

更重要的是，過去高息環境遺留下來的大量問題貸款，並不會因成交增加而突然消失。

銀主盤增加，某程度上正是這些歷史問題開始浮現。

因此，未來樓市走勢除了要看利率、成交量及政策，更要密切觀察銀行的態度。

因為銀行才是真正掌握市場生死線的人。

當銀行願意給時間，市場便有機會慢慢修復。

但當銀行開始失去耐性，加速收數、接管及出售資產，即使樓市表面回暖，背後仍可能暗藏風暴。

從近期住宅、豪宅、商廈、酒店乃至大型土地儲備接連淪為銀主貨來看，一個訊號已經相當清晰：

香港樓市最大的風險，不再只是樓價跌多少，而是銀行對風險的容忍度正在下降。

而這場由銀行主導的去槓桿化進程，很可能才剛剛開始。

（編者按：本文僅代表專欄作者個人意見，不反映本報立場。）◇

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