國內債境外債夾攻 中國房企2023仍債務壓頂

捱過2022年債務高峰的中國房企未必能挺過2023年。近日「時代中國」的國內債停牌了，而其新年剛過就已停止支付境外美元債。雖有研究機構稱，中國房企發債看到「曙光」了，但其實大多民營房企尚無法發債。

2月7日，廣東時代發布公告稱，次日起公司續存債券停牌，因為有重大事項存在不確定性。廣東時代同日還宣布，自2月10日起，將轉讓九筆公司債，合計發行金額100.9億元（約合15億美元）。其中有一筆是2019年發行的公司債券，其餘8筆是2020年發行。

廣東時代的全稱為廣州市時代控股集團有限公司，是時代中國控股有限公司（01233.HK，時代中國）在中國境內的發債主體。時代中國發家於廣州，一度被稱為廣州舊住宅區改造的「舊改王」。2017年3月19日，時代中國以20.37億元人民幣（約合3億美元）總價、樓面地價約每平方米5.5萬元（約合8,250美元）的價格拿下廣州石崗路AH051028地塊，刷新了當時廣州土地市場最高單價的紀錄。

時過境遷，時代中國去年12月30日的公告稱，2021年下半年以來，中國房地產市場的合同銷售及流動資金狀況變差，時代中國「未能不受此趨勢影響」。

2022年的最後一個工作日（12月30日），時代中國發布的關於還外債的公告稱，預期暫停支付還外債的款項。

1月4日，時代中國發布「內幕消息」公告，宣布暫停支付六筆美元債。其中兩筆美元債於今年3月和7月到期，其餘為2024年至2027年期間，每年有一筆美元債到期。同時，時代中國的境外美元債於1月5日起暫停買賣，直至另行通知。

對於廣東時代2月7日的公告，市場普遍認為，時代中國債務壓頂，也將走向公開市場債務重組了。

時代中國的處境絕非個別。陽光城（000671.SZ）於2月10日發布的公告稱，截至本公告披露日，已到期未支付的債務（包含金融機構借款、合作方款項、公開市場相關產品等）本金合計金額為460.18億元（約合69億美元），其中，涉及擔保事項的已到期未支付債務本金累計217.43億元（約合33億美元）。公開市場方面，境外公開市場債券未按期支付本金累計10.15億美元，境內公開市場債券未按期支付本金累計196.11億元（約合29億美元）。

易居集團旗下的克而瑞研究中心2月2日公布了1月份房企的操盤銷售額。其《2023年1月中國房地產企業銷售TOP100》報告表示，中國房企在2023年前三季度有大規模的償債潮，其中超過七成為民營房企的債務。2021年以來，由於中國房企的發債量長期超過到期量，所以房企債務負擔越來越重，還債承壓。

克而瑞監測的數據顯示，中國房企今年前三個季度的到期債券總規模高達5,528億元（約合830億美元），同比增長6%。

看到「曙光」或言過其實多數民營房企仍無法發債

廣東時代發布公司債券停牌和轉讓公告的同日，中國指數研究院（中指研究院）在其官網發文說，房企海外債連續5個月斷發後，「終於再度迎來曙光」，因為越秀、金茂在澳門金交所發行債券了。但越秀和金茂的控股股東都是有背景的中共國企或央企。

其中，越秀是指越秀地產（00123.HK），是香港越秀控股的子公司。越秀集團的組織架構圖顯示，香港越秀的全資控股公司是越秀集團，而越秀集團的背後是中共廣州市政府，以及中共廣東省財政廳，持股比例分別為89.1%和9.9%。越秀地產還是中國2022年上半年合同銷售額前50房企中唯一正增長的房企。

金茂是指上海金茂投資管理有限公司（上海金茂），1月19日在澳門金交所發行債券的總額為20.5億元人民幣（約合3.1億美元）。上海金茂的控股股東是中國金茂，而中國金茂是特大型中共央企中化集團有限公司房地產板塊的唯一營運平台。中誠信國際信用評級有限公司對上海金茂2022年度的跟蹤評級報告稱，上海金茂的「股東背景雄厚」。

中指研究院梳理的典型房企1月份債券發行統計中，海外債除越秀和金茂外，還有民企萬達，發行額為26.8億元（約合4億美元）。然而萬達創始人王健林早在2016年1月發布的「萬達集團2015年工作報告」中表示，「到2016年底，萬達將不再是房地產企業，而成為綜合性企業。預計到2017年，萬達超過三分之二的收入和淨利潤將來自服務業，比原計劃提前一年實現轉型目標。」

王健林在報告中給出了萬達轉型的原因：「全世界房地產的發展規律，只要城市化率達到75%，自有住房率超過80%，房地產行業就會萎縮。萬達要追求長期穩定的現金流，就必須轉型。房地產萬達還會一直做下去，只是把收入規模穩定在千億左右，不再擴大規模，增長主要靠其它產業。」

此外，越秀和金茂1月份發行的海外債平均利率為4.00%，而萬達集團發債的平均利率高達11%。

中共官媒「第一財經」於2月10日的相關報道中稱，匯生國際融資總裁黃立衝表示，投行們一直都有對中資房企發債的評估，但「目前來看，基本上大部份民營房企還是無法發債」。@

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