「要麽活,要麽死」,中國最大地產發展商之一萬科集團(CHINA VANKE CO)老總郁亮毫不諱言,2022年是中國房地產業至暗時刻。有分析認為,這預示著中國房地產業寒冬來臨,銷售下降,加上債務危機,恐怕會有更多房企爆雷。

萬科董事長郁亮在2月11日流出的內部年會上的講話中說:「今年是背水一戰的一年,就是要麽死,要麽活,沒有中間狀態。能解決過去累積下來的包袱,就有開始新征程的機會;包袱甩不掉,就活不下去。」

美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田博士在接受大紀元採訪時表示,郁亮所說的房地產業「要麽死,要麽活」,實際上是指中國的房地產業的寒冬已經到來。

謝田認為,在恒大發生房地產貸款危機之後,目前危機已經擴大到其他企業,包括萬科。「因此現在如果銷售跟不上,他們也面臨貸款(債務)還不清的問題,他們自己的公司很多的外債到今年第一季度就要到期,正如郁亮所說的,如果過不了這一關,很多的房地產企業就要倒閉。」

逾千億美元債務到期

這些開發商今年第一季和第二季分別將有270億美元和310億美元債券到期。該數據源自金融市場數據提供商路孚特(Refinitiv)。

路透社1月19日引述路孚特的數據說,中國房企今年到期的債務總額達到1,170億美元,其中約三成是美元債。

數據還顯示,中國房企今年到期債務最高的前三名分別為佳兆業、廣州富力地產和雲南康旅控股,而深陷3,000多億美元債務危機的中國恒大集團沒有被列入該份名單,因為它的離岸債券已經觸發交叉違約。去年底,恒大未能如期償付而被評級機構視為交叉違約近200億美元離岸債務。

除了上述房企,報道說,中國的很多開發商正面臨前所未有的流動性緊張局面,導致他們近期出現海外債務違約、信用評級下調等問題。

房企開年融資疲軟

通常1月份是中國房地產企業融資的高峰,特別是海外債往往在該月集中發行,不過今年中國房企開年融資疲軟,使得房企債務壓力短期內難以明顯改善。

據中指研究院監測數據,2022年1月,房地產企業融資總額為792.2億元(125億美元),同比下降70.3%,環比下降16.6%,單月融資規模已經連續11個月同比下降。

不同渠道的融資金額同比均出現明顯下降,該機構數據顯示,1月份房地產行業信用債融資同比下降53.6%;海外債融資同比下降88.0%;信托融資同比下降83.9%;資產支撐證券(Asset-Backed Securitization,簡稱ABS)同比下降47.2%。

相比2019年至2021年的1月份,三年的房企融資總額分別為2,823.3億元(446億美元)、2,246.7億元(355億美元)及2,664.6億元(421億美元),分別佔全年融資總額的12.2%、9.4%和15.1%。中指研究院企業事業部研究副總監陳星說,房企「今年1月的融資總額不及上年的三分之一」。

銷售額逾百億元房企減半

根據中國房地產信息綜合服務商克而瑞數據顯示,1月百強房企實現銷售操盤金額5,256億元(831億美元),單月業績規模同比降低39.6%,較2021年月均水平降低43%。銷售額超過百億元(約15億美元)的房企有15家,同比減少14家,幾乎減少一半;銷售在50億元-100億元(7.5億-15億美元)的房企有22家,較去年同期減少31家。

龍頭房企發布的公告顯示,今年1月份,萬科實現合同銷售面積210.6萬平方米,合同銷售金額356億元(56億美元),同比下降50.19%;融創中國實現銷售額約279.2億元(44.1億美元),同比下降20.6%;保利置業集團合同銷售金額約24億元(3.8億美元),同比下降12%。

居民需求減弱 成交規模下行

今年終端消費市場延續上年低溫態勢,成交規模繼續下行,從住戶貸款和新房成交量可一窺端倪。

住房貸款方面,中共央行發布的《2022年1月金融統計數據報告》顯示,住戶貸款增加8,430億元(1,333億美元),其中以住房貸款為主的中長期貸款新增7,424億元(1,174億美元),同比減少2,024億元(320億美元)。

東方財富網的銀行研究報告分析,中國居民購房需求減弱,存量(一般指二手房)按揭貸款陸續投放,未來中長貸增長情況待觀察。

樓市成交方面,今年中國新年期間的成交規模延續去年市場低溫態勢繼續下行,儘管各地樓市過年期間「不打烊」,但中指監測數據顯示,1月31日~2月6日,其重點監測城市新建商品住宅成交面積同比仍然下降51%。

以一線城市深圳為例,中國新年期間樓市的新房成交量為零,二手房成交量僅1套,成交數據用「慘淡」二字不足以形容。澎拜新聞網說,開發商坐等客戶上門搶房的日子已經結束。

分析:將有更多房企爆雷

星島環球網前CEO王劍在他的油管節目「王劍觀察」中分析稱,目前中國房地產市場最大的問題是市場價格不透明,沒人知道房價,甚至連政府也不一定清楚,但從樓市交易量就知道房價必然在大幅下跌。

「所以這個趨勢其實是非常清楚的,成交在暴跌,開發商的融資能力在暴跌,意味著價格一定是在暴跌。」

王劍還說:「銷售不暢、債務到期、融資困難,三件事往中間一擠壓,今年會有越來越多的房地產公司爆雷。」

謝田則分析認為,今年中國房企面臨全面債務到期,如果還不起債務就要面臨破產,通俗來講就是「欠債還錢」,「房地產價格下滑,銷售下降,甚至零交易,這種現象目前看來將成為常態」。@

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