中共當局最近要求地方政府儘快開展基礎設施領域不動產信託投資基金(REITs)上市發行工作,並承諾將給予政策支持。中共正試圖為地方政府擴寬基礎設施融資渠道,緩解債務風險,同時也減輕中央財政壓力。

半年前,中共前財政部長樓繼偉在中國首批9支基礎設施公募REITs上市發行的當月(6月)稱,現在有必要化解城投公司(地方政府投融資平台,Local Government Financing Vehicle,LGFV))的債務風險。城投公司是中共地方政府隱性債務的主要來源。

根據高盛2021年9月發布的報告,中共地方政府通過融資平台累積的債務總額已超過8萬億美元,相當於2020年中國一半的國民生產總值(GDP),並高於官方公布的數字。

發布於2021年12月29日的中共政府文件要求地方政府,儘快在基礎設施領域裏推動不動產信託投資基金(REITs)的發行。文件顯示,盤活資產存量、優化債務結構、緩解債務壓力是發行REITs的主要目的。

香港金融分析師蔣天明對大紀元表示:「很明顯,緩解地方政府的債務風險是加快發行REITs的主因。基礎設施投資是中共地方政府用來拉動經濟增長的主要方式之一,而這些投資又主要靠信貸的擴張來支撐,這使得中共政府在過去的二十多年來積累了巨大的債務。」

中共正試圖藉由REITs讓地方政府從舉債人的角色轉變為資產管理者,從而轉嫁政府的債務風險。

2021年6月,中國首批9只公募基金REITs在境內上市時共計融資49億美元。

中國REITs論壇2020年會主席徐憲平去年9月稱,中國標準的公募REITs產品潛在規模約為1~2萬億美元,可以撬動約2.5~6.5萬億美元的投資。徐憲平還是中共國務院參事、北京大學光華管理學院特聘教授。

從本世紀初至今,中共地方政府設立了數萬個融資平台幫助其完成舉債任務,它們絕大多數以城投公司的面貌出現,通過這些城投公司,地方政府積累了巨額的債務。

「如今,面對經濟的放緩、財政的不足和高額的債務,中共若想繼續投資基礎設施,面臨著資金來源不足的問題。此時發展REITs成為它的一條『出路』。」蔣天明說,這將有利於中共製造經濟繁榮的假象,進而吸引國際資本為中共輸血。

剛剛過去的2021年對於中國房企是災難性的一年,房地產行業陷入流動性危機,恒大、花樣年、佳兆業等頭部房企相繼出現債務違約。

面對流動性緊張,很多房地產開發商減少買地,這使得地方政府依靠賣地來維持財政開支變得異常的艱難——土地財政時代結束了。地方政府違約甚至破產的風險驟增,金融界形容地方政府的天量債務是一顆隨時會爆的「定時炸彈」。

2021年,中國大陸「數據寶」與「騰訊財經」聯合對包括省會在內的86座一線、二線城市進行調查發現,其中有85座城市的地方政府債務率超過了100%,75座城市的債務率較上年增加了一倍。

在4座一線城市中,北京和廣州的債務率都超過了200%,上海債務率為122%,只有深圳的債務率還在安全線以內,不到20%。負債率(當年政府債務餘額/GDP)最高的前10個城市的債務率都超過了500%,其中,貴陽市的債務率高達929%。

土地財政無法養活地方政府,猶如拔掉了債務炸彈上的保險。2021年底,三線城市鶴崗已經技術性破產,當地政府於12月23日宣布實施財政重組計劃,並停止招聘公務員,還在公告中暗示,將尋求上級政府的財政支持。

當前中共政府想要減少地方政府隱性債務存量,化解債務違約及政府破產的風險。那麼加快、加大基礎設施領域的REITs上市發行規模,就是其措施的一部份。

雖然中央政府急於讓地方政府減少債務負擔、去槓桿,並承諾會給予政策支持。但至少到目前,地方政府並不情願把優良的不動產、基礎設施打包成信託基金(REITs)上市發行。地方政府可以通過抵押這些優良的不動產、基礎設施的方式從國有銀行那裏獲得廉價的貸款,至於後期還款問題,那並不是他們要擔心的事。

「中共一方面想去槓桿,另一方面又想保增長。」蔣天明說,「這在以往常常是一個悖論,儘管中共試圖減少政府債務,但它通常會回到依靠信貸擴張來支持投資、刺激經濟的老路上,從而陷入更大的、更危險的債務惡性循環之中。」

如今,中共將發展基礎設施REITs上市發行列入未來五年發展規劃中,應該想藉此走出這個惡性循環。

不必懷疑REITs的發行更有利於中共中央政府管理債務風險,但對於投資者來說其前景則難以預料。

REITs標的物的質量和經營情況決定著投資者的收益,政策變動風險又會直接影響到標的物的經營穩定性。正如中共在2021年頒布的一系列房地產政策,把一些在雲端自我放飛的房企在一夜之間打回原點。

不僅如此,標的物的估值是否合理也充滿風險,畢竟很少會有人聘請獨立的評估單位對標的物進行重新估值。

蔣天明補充說:「基礎設施REITs的收益來源會受到經濟景氣程度的影響,中國經濟的顯著放緩也會讓基礎設施REITs前景充滿不確定性。」@

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