為了穩定樓市和經濟，中共央行在最近下調了存款準備金率，以及國內銀行的主要貸款基準利率，同時也放鬆了房地產信貸等等，但是，仍然沒能阻止房地產價格的繼續下跌。目前，不僅是恒大的債務危機正在向上下游擴散，一場史無前例的房地產斷供潮，也正在中國各地蔓延，各地法拍屋劇增。那麼，中國的房地產市場會發生崩盤嗎？房地產市場的前景如何呢？我們今天就來談談這個話題。
房地產市場持續降溫
自去年下半年以來，中共當局一直嚴密調控房地產市場，根據中原地產研究中心的統計，今年的累計調控次數，已經高達586次。因為監管政策的影響，中國房地產市場也在大幅降溫，新房和二手房的房價都在持續下跌，成交量明顯下滑，房企的投資力度也在進一步下降。
中共統計局發布的數據顯示，11月，70個大中城市新建商品住宅價格指數，同比增長3.0%，增幅是2016年1月以來的最低值，而且是連續第六個月縮窄；當月環比下跌0.3%，也是2015年2月以來最弱。其中，59個城市的新建住宅價格環比下跌，佔比達到84%；63個城市的二手住宅價格環比下跌，佔比為90%。專家表示，這是最近七年來，統計局房價數據最差的一次。
克而瑞數據顯示，百強房企共實現銷售操盤金額7,507.8億元，環比下降3.4%，同比下降37.6%，降幅進一步擴大；超過八成的企業單月業績同比下降，其中超半數房企同比降幅大於30%；同時，有將近九成的房企，單月業績不及上半年的月平均水平。
中共統計局的數據顯示，1月～11月，全中國房地產的開發投資額，同比增速為6%，也創下了一年多來的新低。另外，上海易居房地產研究院的數據顯示，所監測的全國百城的庫存數據，已經連續36個月同比正增長，創下了5年來的新高，其中，三四線城市的去庫存壓力最大，而且在短期內很難化解。
開發商打折促銷 多地出台救市措施
在房市持續降溫的大環境下，12月6日，中共中央政治局召開了會議，提到支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，要促進房地產業健康發展和良性循環。隨後，不少地方政府，紛紛出台了鼓勵性的購房政策，希望提振房地產市場的表現，包括發送消費券、祭出購房補貼、減稅等等。
還有一些城市，為了鼓勵生育，為二孩、三孩家庭提供買房支持。比如：江蘇南通海安市不久前宣布，常住居民中子女未滿18周歲的二孩、三孩家庭，政府分別給予每平方米200元、400元的購房支持。
不過，這些措施可能在短期也無法看到成效，所以在目前，降價銷售就成為房企解決資金問題的常規辦法。
《南方都市報》在12月20日報道，近半個月來，深圳市有多個區域的新入市項目，都出現了不同程度的折扣，促銷方式也是五花八門，有的送奔馳、特斯拉汽車，有的送「五糧液」、還有的直接推出「買一送一」的活動。不但首付可以分期，貸款也能快速獲得審批。
業內人士認為，開發商降價的最主要原因，就是市場下行，因為購房者開始觀望，開發商不得不讓利吸引購房者，但是降價，再次導致了購房者的觀望情緒，形成了一個惡性循環。而且，還不只是深圳樓市有這種「追漲殺跌」，全國的情況都不相上下。
不僅如此，業內人士普遍認為，房價貶值還將延續到明年。
首先，「房住不炒」的基調沒有改變，未來房市的調控力度仍然不變。其次，受「三道紅線」融資政策的影響，明年仍然是很關鍵的一年。據統計，明年房企海外到期債務，合計大約是3,560億元人民幣，其中前兩個季度，分別都達到了980多億元。第三、商品房銷售單價已經進入「下行軌道」，樓市的賺錢模式已經變化，在投資者資金週轉不過來的情況下，拋售就是最直接的選擇。
樓市湧現斷供潮 法拍屋交易火熱
不過，房價下跌還不是最慘的，我們在以前的節目中就提到過，專家早就警告說，中國應該警惕房價下跌及其可能帶來的潛在風險，防止出現「負資產」。如果有一天，房子的價格低於了現有負債，賣了都還不了款，那麼，市場真正的危機就到來了。而現在，這種情況正在發生。
這一段，網上就在熱傳，河北張家口環京一帶有很多買房人已經斷供了。而且，有業主提到，張家口現在的房價，下跌的幅度高達50%，業主花了每平米1.2萬的高價買入，但是現在，每平米6,000元都賣不出去。
比如，一位河北燕郊的購房者，他在2017年，花了426萬買了一個三居室，首付128萬，貸款298萬元，月供1.68萬。結果，因為經濟不景氣，這位購房者最後還是斷供了，被銀行起訴後，四年還了銀行80多萬，結果其中只有16萬是本金，64萬都是利息，所以還欠銀行282萬元貸款。但是，更慘的是，這套房現在的價格只有240萬左右，如果被法拍的話，價格可能還會更低，所以即使拍賣之後，還要欠銀行至少40萬。再加上被法院判決敗訴，這名業主還需要負責償還這段時間產生的利息、罰息、案件受理費和律師費等等，共計19萬多，其中僅律師費就高達12萬。
也就是說，這位購房者在4年中損失了230萬現款，還背上了40萬的債務，卻甚麼都沒有得到，更嚴重的是，他還會被列入到失信黑名單裏，嚴重影響個人信用。尤其是，中國現在還搞了一個社會信用評價體系，如果被列入失信名單，很可能會影響到這個人的日常生活，不但坐高鐵、住酒店都難，可能連子女都不能讀重點學校等等。如果不是迫不得已，誰願意承擔這樣的後果呢？
尤其是今年，除了洪災、疫情之外，中共又整肅了多個行業，導致科技、教培和房地產行業大規模裁員、破產，很多家庭的生活變得非常艱難，哪裏有錢還房貸呢？
據時代財經報道，中國的法拍屋在2017年只有9千多套；2019年猛增到50萬套；2020年時，數量翻倍到127萬套；截至到今年10月，中國法拍屋的掛拍數量已經達到168萬套，是2017年的將近190倍，而且這個數字還在持續增長中。
由於法拍屋的成交價，往往只有市場價的7～8折，而且大部份城市對法拍屋並沒有實施限購政策，所以中共最高法院在12月19日發布規定，明確法院組織的司法拍賣房產活動，受到房產所在地限購政策約束的競買人，不准參與競拍。
雖然法拍屋市場的交易火熱，但是每一個法拍屋背後，都有著一個家庭的心酸故事。
標普在12月15日發布的研究報告顯示，中國有大約1/3的房地產開發商，已經陷入了財務困境，這將使2021年的整體不良貸款率，提高大約20個基點，並削弱銀行的盈利能力。今年下半年， 中國銀行業的房地產不良貸款率，可能會翻上一番，從今年年中的2.5%，上升到年底的5.5%。
恒大債務危機還在擴散
另外，恒大債務危機還在蔓延。繼惠譽率先宣布恒大違約後，標普也把恒大評級下調至「選擇性違約」，這一舉動，可能引發恒大192億美元的債務交叉違約。標普還應恒大的要求，撤銷了對恒大集團的評級。
12月13日，恒大地產集團位於海南海口市的8宗地塊，已經被當地政府無償收回，原因是超過期限後仍然沒有動工開發建設。17日，四川成都市政府，也將恒大旗下兩塊開發用地收回，按照《閒置土地處置辦法》的有關規定進行處理。
此外，在19日，嘉寓股份發布了一個關於商業承兌匯票的風險提示公告，合計商票敞口金額超過13億元人民幣。媒體報道稱，嘉寓股份是恒大集團的戰略合作夥伴，為恒大集團提供建築門窗、幕牆產品及安裝服務。
實際上，恒大債務危機已經波及到了上游供應鏈，此前，已經有山水比德、世聯行、三棵樹等多家相關公司披露涉及恒大的應收賬款餘額，其中相當一部份是以商票形式逾期。
除了供應商，恒大的債務壓力，還來自恒大財富理財客戶、購房者、金融機構等多方面，總負債金額，高達2萬億元。
隨著流動性危機加劇，就連世茂之類評級更高的房地產公司也已經被波及。另外，佳兆業集團也在近期表示，因為沒能按期支付幾筆美元票據相關款項，目前正在和債券持有人，就一項全面債務重組計劃進行商討，很可能會步恒大後塵。
中國房地產市場是否會崩盤？
那麼，可能一些人會問：中國的房地產市場會崩盤嗎？我們的答案呢，是否定的。
中國的樓市，不會在突然間全面垮掉，除非出現無法預知的風險。因為中國的體量很大，而且，中共政權有各種辦法來慢慢化解目前已知的這些風險。
就像BBC在報道中所說的，恒大危機沒有變成「雷曼時刻」，是因為中共政府在行動上有更多的選擇。比如，北京通過國有銀行來調控房地產市場，所以它知道哪些開發商可能違約。另外，美國政府需要採取行動時，它必須通過立法才能有權進行干預，但中共政府不需要擔憂這個問題。
恒大暫時還沒有引發金融危機，是因為它的債券，大多是被富有的海外投資者所持有。雖然恒大的重組可能要耗時幾年，但是，中共會竭力避免雷曼兄弟破產後，對全球金融體系帶來的那種衝擊。
但是，中國樓市這種「類崩盤」的情況，可能會延續很久，而且範圍會越來越廣，就像是「鈍刀子割肉」一樣。當然，也可能有人會說，這是改革必須付出的代價，說這話的人，可能還沒被割到「韭菜」，不然就會問，為甚麼我要付出這個代價？
在過去幾十年中，由於中共實行土地財政，導致地方政府、開發商和銀行在利益的誘惑下，不斷地炒高房價，割了一茬又一茬的「韭菜」。如今，面對巨大的房地產泡沫，中共又要強行擠泡沫，以維持經濟和政權的穩定，但是，卻讓底層的老百姓來承擔所有的後果。
就算是現在，中共出台了一些寬鬆的政策，但是根本的目的，還是為了穩定市場，保證房地產不會崩盤，不會出現系統性風險。至於底層的「韭菜」們會如何痛苦，那根本不是中共官員們所關心的。
目前，中國的房地產市場已經來到了一個拐點，長期來說不會看好，不是因為目前的調控政策，而是因為人口危機。中國的勞動力總量已經在減少，人口負增長即將到來，社會老齡化正在加劇，在這種情況下，對房子的總體需求也將會逐漸減少。面對這種情況，誰還想當中國樓市最後的接盤俠呢？＠
財商經濟研究所
策劃：宇文銘
撰文：李松筠
編輯：蔚然、宇文銘
粵語配音：Ada
剪輯：曲歌
監製：文靜
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