反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)創歷史新高後回調，最新報188.95，按周下跌0.25%。分區指數除新界東反彈0.82%外，港島、九龍及新界西則分別下跌0.25%、1.65%及1.05%。其餘領先指數亦個別發展，大型單位再升1.38%，中小型單位及大型屋苑分別下跌0.57%及0.73%。中原代理人指數(CSI)連跌6周，最新報58.85，按周再跌2.65個百分點。

二手樓價連升16周後首次回落，但仍然處於歷史次高水平，大型屋苑及中小型單位亦同時結束16周連升。九龍區先前累積巨大升幅，本周繼續調整，新界東重上200點水平。市場追捧防守力較強的豪宅，大型單位指數連續三周創新高。

中共出爾反爾，指鹿為馬，令貿易談判氣氛不斷惡化，資本市場應聲下跌，應可為熾熱樓市降溫，是否出現新一輪跌浪還看事態發展。暫未有大型新盤應市以測試市場承受力。二手業主暫未肯減價，買家轉觀望，成交膠著。全球加息周期明顯完結，隨之而來的是減息周期，甚至量化寬鬆，兩者皆推高住宅的理論值。

樓價破頂政府束手

樓價極速反彈兼創歷史新高，香港特區官員又再出來提醒市民注意風險。財政司司長陳茂波出席立法會財委會會議時指出，自本年1月樓價調頭回升，四個月已累升9%，現時樓價已高出97年樓價1.26倍，置業供款佔市民收入69%。政府會密切留意市況，維持樓市健康發展云云。

一個重病的人早已進入深切治療部，若果主診醫生只是密切留意情況，維持病人狀況，而不提供醫治方案，恐怕這個病人已是無藥可救。同樣道理，特區樓市早已脫離現實且遠超負擔能力，筆者敢問政府何時不需要密切留意市況？既然密切留意是日程工作，重申只代表政府無能為力，望天打卦。再有，病人先要康復才有資格談保持健康。政府首要處理的就是令樓價回復至健康水平才有資格談及保持健康發展。可是現時離負擔能力水平差天共地。現時居屋與負擔能力掛鉤並以市價五二折至六二折發售，即樓價要調整四成才算合理。若把樓巿保持穩定，不去忍受調整的痛苦，怎可能回復至健康水平？莫非政府有意把超高樓價再拖多十幾廿年？

邏輯紊亂錯判形勢

特區官員自以為是，思維邏輯紊亂，錯判形勢，策略執行亂七八糟，不斷貽害香港。例子俯拾皆是，最近的《逃犯條例》修訂，政府以彰顯公義為由修訂《逃犯條例》。彰顯公義沒有人會反對，群眾反對的是採用的方法及其所帶來的後果。政府把反對聲音歪曲成對抗拒彰顯公義，繼而漠視民意，霸王硬上弓，結果撕裂社會，毀香港基業。本欄先前已論述，事件可能是樓市的「黑天鵝」。

同樣道理，沒有人不認同樓市遠超負擔能力，可是政府卻提出空泛的供應主導來解決問題，民間亦多次向政府反映策略出現問題，政府冥頑不靈，以致樓價失控上升。

為何供應主導不能解決問題？不妨先假設有一個城市有100個市民，兩成人控制了八成財富，每日需要100個麵包，政府卻只能提供90個麵包的麵粉，由分銷商競投並製造麵包出售，麵包價格由市場決定。可以想像，麵粉價格被分銷商搶高，麵包價格高企。分銷商為了賺取利潤將麵粉製作成高檔麵包迎合富裕人士。當大部份人買不起。由於小數人控制大部份財富，富人陸續收集麵包以支配市場。麵包有基本需求，市場便因應購買力將麵包分割出售，出現迷你包、一口包，但以重量計價格比高檔麵包更貴，為富裕者製造更多利潤。有見及此，政府不但不設限制，而是透過象徵式前置稅向重複買入麵包者收稅。由於基本需求無法滿足，部份稅收被轉嫁，利潤亦遠高於課稅，麵包價格繼續高企。政府還擔心窮人借貸買入麵包而進一步設資產審查，購買麵包幾乎成為富人專利。經過十年八載，即使政府能做到供求平衡，亦不會令價格回落。一來分銷商及富人累積大量利潤，可透過吸納而改變市場供應維持利潤，反正政府不會供應更多。二來大眾長期被敲搾，財富已被轉移，想買亦能力有限。

有求必應才可壓價

樓市運作機制當然複雜得多，但上述例子仍有頗多啟示。可以看到，利用供應主導令樓價回落至可負擔水平是有先決條件，必須做到有求必應，不但要填補供應缺口，而且清楚告訴市場，並證明有能力應對任何需求量，這樣才能令地產商投資者失去支配市場的能力而失去投資興趣。

土地辯論結束已經半年，沒有替特區解決土地來源問題，未來十年仍欠800公頃建樓土地。就算「明日大嶼」上馬亦只得1,700公頃，較那些親政府基金會所指的9,000公頃缺口差天共地。即在可見將來政府連填補需求缺口亦做不到，遑論有求必應。

更大的問題是長策是按推算未來十年需求而設定供應目標，即只求達至供求平衡，根本沒有製造條件令樓價回落。18年進度報告指未來十年仍有4萬多伙缺口，這如何能說服市場政府有意以供應主導令樓價回落？再有，供應是有適時性。若要等十幾年才達至供求平衡，市場就有足夠時間去炒作。

既然政府明白土地不可能馬上增加，可見將來都不可能達至供求平衡，那就只能大力壓抑需求，打擊囤積，縮短發展時間，令投資回報毫不吸引，才能令價格受控，住宅落入需要者手中。

手段極多，包括限制購買，實施租務管制，按樓宇實際使用方式課稅，全面實施一二手空置稅，實施更嚴格的增值稅等。可是政府完全誤判，不設限之餘稅後仍有利可圖，新盤仍有兩三成投資者。調控漏洞百出，內部轉讓自製首置身份繼續入市投資，個案不斷上升。外來買家視雙辣稅如無物，劏房租務回報吸引，政府無力監控。地產商繼續以擠牙膏式出售、標售控制供應。政府還利用各項輸入人口政策大力輸入人口，令供應缺口擴大。租管不准討論。多國實施的後置稅、二手空置稅，政府說難以執行。

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政府實施供應主導已經六年，樓價不但不跌，還屢創新高，且在極度脫離現實的幅度繼續上升，可見供應主導只流於口號，並沒有實質。政府沒法做到有求必應，連供求平衡都未知何時可達，調控軟弱無力，諸多藉口拒加強調控。這樣的策略要想樓價回復至可負擔水平，簡直是痴人說夢。◇

 

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