樓市 動向 勤智 會所用地原則不清論細節失焦 ( CCL急飆再創新高領先指數七升六破頂 )

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)再創新高，最新報174，按周急升1.86%。分區指數除新界東調整0.6%外，港島、九龍及新界西分別上升2.7%、0.95%及3.49%。其餘領先指數全線急升，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別彈升2.43%、1.77%及1.75%。

再推地王刺激樓市

二手樓價又再飆升兼再創新高，升幅更是19周已來最大。除了新界東回落外，其餘七大指數齊升，當中有六個破頂。小型單位及大型單位兩大指數過去20周有15週上升，表現強勢。自林鄭月娥去年10月中發表施政報告短短五個月以來樓價直線上升(見圖表)，港島及新界西累積升幅達10%，其次是大型單位9.3%。財政預算案無力應對短中期樓市過熱的情況，逼使準買家追價入市。更令人擔心的是市場需求被壓向中下價盤及資助房屋，新界西一周勁飆3.5%，創44周以來最大升幅，中小型單位指數亦創19周最大升幅，公屋居屋破頂成交價不絕於耳。樓價早已瘋癲，為何如此多人追價入市?皆因政府無法說服市民其策略及措施正確，入市自保就是最佳方案。政府還嫌樓市未夠熾熱，推出啟德超級地王刺激市道。測量師估計地皮值230億，幾可肯定打破住宅地價紀錄，單是樓面呎價已達1.6萬，這樣的供應無助市民上車。另外，一如市場所料，美國聯儲局加息0.25厘，並維持漸進式加息步伐。美國已先後加息六次，香港仍未有跟隨，情況令人擔心，皆因資金有可能雪崩式流出，利率急抽令特區資本市場及樓市大幅波動。美國加息的消息馬上被全球貿易磨擦蓋過，因應中共強迫知識產權轉移，傾銷電子產品危害國家安全及利用黑客竊取商業機密，美國啟動301條款向600億美元中國進口貨物收取懲罰性關稅，中共揚言報復。憂慮貿易戰升溫，全球資本市場出現小型股災。若股票市場跌勢持續，樓價將於短期內見頂，情況猶如2015年年中至2016年年初股市帶動樓價下跌。如果利率同時抽升，樓價調整可能極急。

局方建議延續會所利益

民政事務局花了四年多時間完成對私人遊樂場地契約檢討，發文諮詢公眾半年。局方建議將社區組織及非牟利團體持有的用地與私人會所土地分開處理，前者在契約期滿後，可按象徵式地價續約，後者則徵收三分之一市值的地價，並於2027年實施。建議要求私人會所增加設施開放予公眾時間，最少開放30%體育康樂設施合資格團體使用，與體育團體合辦或讓公眾參與的體育活動時數每月最少240小時。民政事務局局長劉江華指做法公平可取，政府將加強監察土地契約執行情況，如有嚴重違反地契，即使契約未滿期政府亦有權收回土地云云。翻查資料，現時全港總共有66幅私人遊樂場地契約用地，其中39幅由社福機構、體育總會等非牟利團體持有，27幅由私人體育會持有，佔地越400公頃，最大的粉領高爾夫球場佔地已達170公頃。私人會所成立已超過大半個世紀，原本政策的目的是鼓勵大眾參與體育活動。時移世易，部份私人會所已變作富豪俱樂部，有違原來政策目的。早於2012年8月，申訴專員公署主動調查報告指私人體育會開放時數嚴重不足，有關部門監察不力。2013年10月審計署再揭私人體育會未有厲行土地契約，更有利用土地僭建或經營獲利，責成相關部門檢討政策及強化監管。局方建議一出，馬上遭各黨派猛烈批評，指不但迴避根本問題，還為私人會所度身訂造，把私人會所利益永續。 部份會所只有一千幾百名會員，最小的只有百多名會員，卻佔據大量土地。特區現時極缺土地建屋，私人會所土地續約是否符合公眾的最大利益?

根本問題政府未有交代

檢討私人會所用地還有其它問題政府必須向市民交代。其一，特區欠缺建屋土地，首要討論的是收回部份私人會所土地作建屋是否符合更大公眾利益，如何讓這些土地在康樂體育上更有效地使用屬其次問題。既然土地專責小組已涵蓋私人遊樂場地用地並四月中諮詢，民政事務局建議先作諮詢是本末倒置的做法。局方與土地專責小組建議亦出現明顯矛盾。例如粉嶺高爾夫球場，前者建議續租，後者建議分期或全部發展，小組主席黃遠輝更公開表示不接受更多選項。政府提出不同建議，市民無所適從，亦浪費資源及時間。其二，民政事務局的其中一個目標是推廣體育活動，自然以維護私人會所土地使用權，有明顯利益衝突，建議無法突破現有框架。為何主導討論的不是發展局?其三，土地問題乃重中之重，局方拖了四年半，半年諮詢之後還要作總結再交給行會決議。局方一直指問題複雜，但建議卻無法體現問題的複雜性。長期拖延，無人問責，審計署應主動介入調查並嚴肅跟進13年審計報告。其四，建議本身毫無創新性且嚴重失焦。公平與否並不是收取地租，而是體現於公眾使用量。局方建議開放三成設施及時間，即有七成仍作私人用途，收取三份一地租如何體現公平?會所勢將地租成本轉稼會員，令會費更貴，會所更貴族化，更排斥大眾使用。在執行上方法極多，局方偏偏還要再拖9年才實施，這是急市民所急?再有，開放並不等同公眾使用，若不以實際使用率又或公眾會員人數衡量，結果將被各種行政手段及收費阻欄，以維持私人使用的權利。

特區樓價不斷創新高，房屋問題迫在眉睫。寸土必爭之際，民政事務局散漫處理，建議厚顏無恥。政府缺乏全盤策略，聚焦錯誤，部門各自為政，效率低下。為何拖了這麼多年房屋問題越見惡化?原因昭然若揭。◇