【樓市動向】2017「紀錄之年」 樓市大事回顧 CCL七周內五創新高 五指數連續兩周破頂

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）續創新高，最新報165.3，按周再升0.51%。分區指數個別發展，港島及新界東分別下跌0.51%及0.53%，九龍及新界西則分別再升1.85%及0.87%。其餘領先指數全線再升，大型單位指數、中小型單位及大型屋苑指數分別上揚0.36%、0.54%及0.6%。中原經紀人指數（CSI）最新報73.72，按周輕微下跌0.19個百分點。

本港二手樓價升勢不止，7周內五創歷史新高。林鄭月娥10月初公佈施政報告以來樓價節節上升，短短兩個月來升幅已超過4%，市場對政府的樓策作出「充份肯定」。

九龍區受長沙灣地王效應影響累計升幅更迫近5%，跑贏所有指數。下季還有啟德地王壓軸登場，將繼續刺激該區樓價。

首置「先到」計劃

一手市場方面，各大發展商早已達標，鳴金收兵再備戰明年，聖誕假期數個新盤只有數十伙貨尾單位。

另外，因應施政報告研究首置上車盤，有發展商搶先一步推出青年人上車盤先導計劃。新世界位於屯門的單幢新盤「The Parkville」推出15個單位，讓未曾置業25至35歲的人士認購。發展商提供40年九成二按揭，最平單位588萬，首期40多萬可上車，又設5年禁售期防止炒賣。計劃名副其實可稱之為「先到」計劃，發展商早著先機，已大收廣告之效。名額只得15個，需求缺口如此龐大，隨時出現百倍超額認購，屆時再獲宣傳之益。發展商高於市價賣樓，利用加大貸款額及延長還款期，毫無改變樓價遠超負擔能力的事實。樓盤中文名稱是「天生樓」，被網民揶揄計劃使用者將是名副其實的「天生樓奴」，甚為諷刺。

多項紀錄市場譁然

本港樓市狂牛又延續了一年，以「紀錄之年」形容2017年則絕不為過，政府所有招數未能遏止樓價租金上升，相關紀錄多得嚇人。差估署樓價指數所有月份創新高，租金指數連續八個月創新高，累升近9%，創五年來最大升幅。二月至五月，CCL連升19周兼連續16周創新高，是九年來最長連升紀錄，同時打破97年最長創新高紀錄。

調控令市場傾向新盤，一手成交額宗數逾1.8萬，創十年新高，金額更逾2千3百億新高，平均每宗成交金額近1千3百萬，新供應與需求嚴重脫節。大型新盤萬人空巷，彷彿97重臨，荃灣「海之戀」及南昌站「匯璽」皆收逾萬票，荃灣「荃•城匯」更達兩萬票，創 97後新高。

豪宅「Mount Nicholson」每呎13萬，打破亞洲紀錄。地王紀錄亦不斷改寫，年初先有168億的鴨脷洲利南路，繼而上月173億的長沙灣興華街。地王效應循環刺激樓市。

為了遷就市民負擔能力，「納米」單位各區湧現，長沙灣「AVA61」以150呎開放式單位問鼎市區盤壓縮空間之王。

調控令二手流通量大減，競爭減少令整體樓價乾升近14%，成交宗數雖較去年回升14%，但十大屋苑全年成交宗數則創歷史新低。

房協開售將軍澳及屯門項目，超額認購逾150倍，破居屋重推以來紀錄。Demographia調查指本港樓價連續七年蟬聯世界最難負擔城市，超越第二位的澳洲悉尼近五成。

缺口未填藥石亂投

解決樓市問題是新舊兩屆政府的重中之重。政府稱私營房屋供應進度良好，供應未來三、四年增至十萬伙，創十年新高。發展商提供二按及稅務回贈，又安排大手買家優先認購，購買力撲向新盤。鑒於利用「一約多伙」避辣稅大幅增加，政府於4月收緊相關政策。金管局又於5月再收緊按揭，針對銀行貸款及地產商融資出招，樓價一度止升。

為求供應達標，政府有地就推，多幅貴重地皮應市，地王效應推高樓市氣氛。中資積極來港溢價搶地，佔總交易額近半，啟德、鴨脷洲、黃竹坑等地王相繼落入中資手中。

政府作為最大股東的港鐵策略性延遲推出上蓋項目以控制供應。林鄭上任後，樓策由供應主導變作置業主導，但不設任何指標。港人首置盤千呼萬喚，但最快明年中才公佈細節給公眾討論。

資助房屋大落後，公屋輪候時間延長至4.7年，未來5年供應不足10萬，且熟地已用盡，呼籲政府增供應之聲不絕於耳。明年近5千伙公屋改作「綠置居」，政府指不會延誤輪候時間。調查指過去多輪「白居易」令居屋價格升幅跑贏大市，政府考慮後將計劃恆常化。出租公屋80萬「封頂論」遭各界圍攻，林鄭道歉收場。

土地供應專責小組8月中成立，辯論土地來源，涵蓋不少爭議性方案，但代表性備受質疑，遠水難救近火。政府又落實減企業稅，同時惠及以持有住宅收租為主的公司。

策略未明社會自助

眼見鄰國允許動用公積金買樓，政府又展開相關研究。樓價重拾升軌，未來十年建屋目標尚欠4.3萬伙的土地。財政司司長陳茂波指樓價租金高企令他寢食難安，正努力探索解決方案。陳氏貴為發展局局長之時已面對同樣問題，時隔五年多，政府仍在探索解決方案！執行上政府仍大有改善空間。

審計署敦促政府檢討佔地共408公頃的私人會所用地策略，康民署用了4年多仍在繼續研究。申訴專員公署轟地政總署處理違規個案行事散漫。本土研究社揭政府管理5千多份短期土地租約黑箱作業，三分之一未有招標。傳媒又發現新界獨立屋霸佔官地嚴重，政府官員巡查僭建霸地「偷懶」。美適工業大廈大火爆出工廈劏房嚴重，政府致力打擊但搜證困難。

政府應對樓市問題乏力，社會自發解決。以市值六折出租的青年宿舍終於動工，有賴地產商捐地，未來5年同類單位有機會達2,800個。社會房屋共享計劃亦正式啟動，目標向善心人士募集500個單位，協助長期輪候公屋的劏房戶改善環境。

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古有奇才唐伯虎賦《桃花庵歌》，一諷世態炎涼。今逢博客（網誌）「樓百苦」作《樓奴悲歌》，盡道置業苦澀。歌曰：

土地須墾還未墾，房宅該建亦待建，

特事還須特首解，特首本應無戲言。

夢醉兩朝重中重，夢醒一覺騙中騙，

積蓄點滴日復日，樓價飆升年復年。

黎民百姓望勢轉，官商霸權從未變，

尺金竟難敵吋土，置業夢早化雲煙。

若將地主比租客，一在煉獄一在天，

若將租客比官吏，爾敷怨憤他敷衍。

陰陽宅價太瘋癲，房策令人看不穿，

在世未能樂安居，身後還得灰撒田。◇