【樓市動向】政府與港鐵合謀 撐香港樓市 CCL六周內四創新高 八大指數七個上升

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）再創新高，最新報164.46，按周上升0.72%。分區指數除港島區下跌1.27%外，九龍、新界東及新界西分別上升1.22%、0.94%及1.05%。其餘領先指數全線向上，大型單位指數、中小型單位及大型屋苑指數分別上升1.59%、0.55%及0.45%。中原經紀人指數（CSI）最新報73.91，按周輕微上升0.02個百分點。

二手樓價再創新高，其餘領先指數有四個創新高，包括九龍、新界西、大型屋苑及中小型單位，新界東升至歷史次高水平，港島區則獨憔悴，過去四周升幅達6.6%，調整亦屬正常。事實上，過去六周內，八個領先指數四次出現七個上升，顯示升勢相當明顯且全面，反映施政報告後買家追價入市加上長沙灣地王效應的影響。

一如市場所料，美國加息¼厘，本港銀行未有跟隨，對樓市影響將於一月初的指數陸續反映。2017年即將完結，發展商正積極部署明年開盤策略，無一急於年底出貨，明顯求價不求量。新地位於北角的豪宅「海璇」批出一宗1.2億成交，呎價打破港島東最高紀錄。恆基位於元朗的「尚悅」，主打迷你單位，平均呎價1.62萬，其中一開放式單位呎價竟然高達2.07萬，勢將打破新界西同類單位紀錄。

前局長入市多重啟示

上周市場熱話肯定屬於前局長陳家強以首置身份以近3千4百萬買入中半山豪宅。陳氏稱入市乃自身需求而非投資。陳氏曾多次提醒市民樓市存在泡沫風險，卸任後卻揮金入市，事件正好反映幾點。所謂樓市風險，只適用於一般市民，對絕大部份富裕人士及外來買家，根本微不足道。住宅特別之處是只要一個買家承價即可，當一般市民無法負擔，大有富裕及外來買家不嫌價高，把成交價不斷推高，形成一般買家逐步被邊緣化，貨源歸邊。

政府可曾想過如何修改調控令市場正常化？所謂需求，租住亦可滿足，但局長心知肚明，租住面對租金狂加的風險，衡量過之後還是入市，可圈可點。若然政府以量為策能令樓價回復至合理可負擔水平，又或者樓市存在泡沫，何不先租後買，候樓市回落才入市，省回數百萬甚至千萬？說白了，局長入市行動證明他自己也不相信泡沫存在，亦間接否定了政府的房策。

鐵路效應推高樓價租金

兩周前，港鐵公司向政府提交報告，指沙中線超支估計達165億，五個車站盛惠千億，造價還未封頂，最終結賬還是未知之數。

在建制派操控議會下，低估造價、超支等勢必無人問責，政府想在鐵路項目上投放多少便投放多少。受惠的業主及地產商必然多謝政府，租客則面臨租金飆升。

外國經常利用鐵路把需求帶往其它未發展區份，且大量增加住宅供應，擴充城市容量之餘亦可體現鐵路效益。若興建鐵路未能帶來大量供應，推高樓價屬必然結果，只是多少而已。

按中原地產統計數字顯示，今年首11個月大型屋苑租金，黃埔花園以15.8%升幅稱冠，海怡半島以9.8%排名第三，兩者分別受惠於何文田線及港島南線開通，租務升幅大幅跑贏大市。翻查成交資料，海怡及黃埔與地鐵通車後六個月的平均呎價與通車前一個月分別上升14.6%及10.6%，兩者均跑贏CCL同期平均升幅9.6%，證明鐵路效應由公佈計劃延續至通車後一兩年。

新建鐵路沿線未有帶來大量供應之餘，港鐵更策略性拖延及分期推出上蓋項目。此舉一來減少供應，避免同時出現大量競爭，削弱樓盤叫價能力。二來分期推出等同把地盤拆細，令更多地產商符合競投資格，競爭大叫價自然更高。當第一期高價賣出，先前投得的發展商為了爭取協同效應將更進取出價，新一期取得更高收益的同時亦可循環刺激前期價格，開售時就可獲得更多分紅。再有，若鐵路已通車多時，區內配套將更成熟，當然更有利上蓋物業估值。

拖延鐵路上蓋供應托市

翻查資料，1985年中港島線通車，杏花邨同時推出，1986年首批單位已入伙。將軍澳線2002年中落成，坑口站上蓋項目2005年入伙。但近年港鐵明顯延遲上蓋項目發展，例如南昌站2003年底通車，上蓋物業「匯璽」2019年才入伙，同樣是2003年年底啟用的錦上路站，第一期發展今年四月才招標，第二期未有時間表，馬鞍山線大圍站2004年底落成，上蓋2015年才招標，黃竹坑站分四期招標，第二期本月初才截標，其餘未知何時推出。

港鐵明言將按照市場情況控制供應。市場實況是供求失衡，樓價遠超負擔能力，本應儘快推出供應填補龐大缺口，港鐵卻旨在為股東取得最大回報，明顯就是利用自身優勢托市。別忘記，政府就是港鐵的最大股東，當然亦是最大的得益者。

如此看來可以得出兩個推論。一是策略失誤，政府把涉及重大公眾利益的項目上市，股東回報與社會責任存在重大矛盾，政府無力取得合理平衡，全面向股東回報傾斜，情況有如領展。

二是政府根本不是從市民負擔能力著想，而是利用鐵路效應並透過港鐵策略限制供應托市，務求樓市長期穩定於高位。

無奈兩者皆難以解決，前者已是市值2千7百億大藍籌股，即使作為大股東的政府夠膽提出，涉及重大股東利益的策略還需其他股東同意。後者則牽涉到如何監察政府樓策的問題，現行政治體制根本未能做到，要不然本港樓市牛市怎可能延續14年之久？

沖淡鐵路及港鐵操控的效應唯有大力增加整體供應，又或加強力度調控，但在「維穩」的大前提下，筆者看不見政府會有相應行動。

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鐵路效應的故事還未完結。按照香港《鐵路發展策略2014》，政府未來十年將投入過千億興建七條鐵路延線，當中大有玄機，篇幅所限，另文再議。◇