南韓收益型房地產 投資動向及前景

南韓收益型房地產市場於2016年迎來了空前的繁榮，這種趨勢一直延續到2017年。

文在寅政府出台的新房地產政策，儘管使房地產市場面臨部份調整的局面，但是內需市場不振和利率調整的可能性加大，流動資金仍不斷湧入收益型房地產市場。

可是，近幾年收益型房地產的人氣持續增長和供應量的持續增多，也使部份地區出現了供應過剩的情況。

如果要投資，還需慎重。

商住兩用房

南韓房地產的商舖交易呈現旺盛勢頭，而商住兩用房的投資卻呈現緩慢的下降趨勢。截至2000年初，商住兩用公寓一直是人氣投資對象。但是最近因供過於求而導致收益率下降。實際上，2002年全國商住兩用公寓的年租金回報率為8%，達到了全國平均回報率水平。但此後持續下跌，到2016年降到了5%。儘管租賃回報率持續下降，但交易價格卻持續上升，因此如果想購買商住兩用房，需要進行周密的分析。

最近4年，商住兩用房的入住量年均達到了39,000套，比之前的4年年均量增長了約4倍左右。由此帶來的副作用，使商住兩用房的回報率一路下滑，停留在最低水平。此外，租賃稅的不穩定，也導致商住兩用房的投資不如從前。如果再限制「中期金抵押貸款數量」，商住兩用房的市場將處於萎縮狀態。

公寓酒店APATEL

商住兩用房市場的萎縮和全租、月租費用持續上升及房價上漲等因素，導致房地產市場出現了售價相對低廉的「公寓酒店（apatel）」，即公寓和商住兩用房的替代品。

公寓酒店平面構成並不亞於公寓，但是不同於公寓的是不需要申購賬戶，通過抽籤中簽，簽約後可立即轉賣。已經擁有住房的人也可以申請購房。

不僅是住房需求者，在收益型住房投資者中也人氣頗高。

公寓酒店與公寓有很多不同之處，最好提前了解一下。公寓是以供給面積以（居住專用+居住公用）為準，商住兩用房是以合同面積（居住專用+居住公用+其它公用）為準制定出售價格。公寓的實用率平均為70%～80%，而公寓酒店則只有50～60%。

而且適用的法律或稅款也不同。公寓適用於住宅法，而商住兩用房適用於建築法。因此，在商住兩用房不能設置服務面積（陽台）。即使實用面積相同，但由於沒有服務面積，所以在實際使用面積上還是存在差距。

另外，公寓酒店的取得稅（交易稅）和地方教育稅等稅金佔總銷售額的4.6%。而公寓（實用85平方米以下）的取得稅金只有1.1% 。此外，也不能忽視管理費和易賣性等事項。

小型公寓

小型公寓租賃業也成了收益型房地產的另一個替代品。以實用面積為50～60平方米的小型公寓為例，雖然與投資金額對比回報率較低，但與商舖等商業設施相比，比較穩定，而且還具有升值潛力，因此深受投資者青睞。位於市中心或地鐵站附近售價約3～4億韓圜（約200萬～300萬港元）的房子，因升值潛力高，租賃回報和出售差價都值得期待，所以無論是新銷售建築或買賣商品，都備受歡迎。

城市型生活住宅：ONE ROOM

南韓政府為了紓緩1～2人口家庭的租樓難問題，而導入的城市型生活住宅等「一人房」（one room）的市場人氣會減少。雖然從2014年後供應量在逐漸減少，但由於供應量過多，周邊生活設施的不健全，導致投資價值也隨之下降。此外，強化規章制度、停車場不足等因素，也導致出租房屋者之間競爭激烈，租金下跌和閒置率也日益升高。隨著競爭對象──商住兩用房的年供應量達到數萬套，城市型生活住宅的投資價值在日益下降。

中小型高樓

預計今後與中小型建築類似的商品交易市場的喜好度會逐漸下降。與2016年物品緊缺的時期不同，金融監管、利率上調等對內外的各種變數將會給房地產市場造成很大影響。其間，高樓市場的房價漲幅過高，與投資額相比回報率也較低，形成了以急售為主的市場氛圍。

外國人旅館（Guest house）和居住式公寓（residence）等類似的收益型商品受到關注。以外國人密集地區為中心，在外國人學校、企業等密集的市中心或首都圈等地投資旅館、居住式住宅時，與投資額相比有時回報率能達到10%以上，因此很受投資者的青睞。

獨立式住宅

將簡陋的獨立式住宅或商舖裝修後，收益型房地產需求者也在逐漸增多。預計今後，獨立式住宅和辦公室的改建之風將越演越烈。這是因為「一人房」公寓和商舖的租賃項目正受到關注。之前，以商圈周邊獨立式住宅為中心進行的房屋改造項目，預計今後，將逐漸擴散至一般或專門住宅區的住宅。

南韓目前一直保持著超低利率，因此今後收益型房地產市場也會繼續保持強勢。隨著收益型房地產租賃人氣的上升，需求量也在持續增多。雖然，買賣或出售價格會有所上升，但回報率預計將會下降。

根據新政府的房地產政策方向，市場變動或利率上調、高價出售等，有可能會令投資者蒙受損失，因此事前先向專家諮詢非常重要。◇