京瀘土地市場繼續高燒 背後有內幕

在斷供3個月後，北京土地市場將迎來兩宗准「地王」地塊。此外，上海土地市場也持續「高燒」，「地王」不斷。有分析人士稱，中共政府在搞土地壟斷，然後依靠壟斷資源維持壟斷價格。

有消息稱，北京亦莊即將再出讓兩宗容積率只有1.2左右的住宅用地。中原地產首席分析師張大偉預測，這兩宗地塊的樓面價將可能達到6萬元/平方米。

近年來亦莊土地價值成倍增長，吸引了首開、住總、萬科、保利、方興、融創等眾多品牌房企紛紛佈局亦莊。隨著各大房企的亦莊專案陸續入市，區域已形成京南最熱門的高端住宅區域之一。

從目前亦莊區域房地產市場來看，比較有代表性的項目亦莊‧金茂悅均價已達到4.8萬元/平方米；2013年首開住總以16.4億元摘得的亦莊新城地塊，兩年半後，別墅項目入市價格高達10萬元/平方米。

亦莊某在售專案負責人表示，確實聽到很多關於亦莊即將掛出地塊的消息，其所在房企對該地塊很感興趣。據知，已有20餘家開發商非常有意此地塊。在此情況下，亦莊即將推出的低密地塊樓面價再創新高。

上海宅地拍出88億總價「地王」

除北京外，上海的地價也是奇高。27日，浦東新區祝橋鎮中心鎮區核心區G-10地塊開拍。最終被金地集團以88億元的成交價格拿下，成為目前上海土拍的總價「地王」，樓板價33023元/平方米，溢價率286%。經計算，剔除公共設施、保障房和自持部份，可售部份實際樓板價41572元/平方米。專家推測未來保本售價預計50000元/平方米以上。

中原地產分析師盧文曦表示，目前該地塊周邊一在售專案單價在27000至30000元/平方米。從樓板價推算，地塊未來保本價約5萬元/平方米，未來售價高出當前同類產品66%以上，但未來幾年區域房價連續上漲近七成的可能性存有疑慮。且區域需求不高，軌道交通的匱乏也很難從外部導入人口。種種因素疊加，房企獲利空間被大幅壓縮。

房企一線搶地實屬無奈

儘管一線城市地價暴漲，可開發商仍高價爭搶。對此，一家大型房企高管稱，房企在熱點城市拿地，利潤雖不高，可還是不得不拿地。因為三、四線城市開發出來的房子很難賣出去，但熱點城市至少有銷售量，所以只能在有限的幾個城市做開發，「大家都這麼想，最後拼價格的結果就是拿高價地。」

新城控股高級副總裁歐陽捷曾表示，「一線和強二線樓市的過熱反映出三、四線樓市情況仍然很糟糕。三、四線樓市不好，投資和購房資金都湧向一線和二線城市，房價、地價肯定會水漲船高。」

另一位大型房企高管稱，「我們不會去三、四線拿地，自己原有的庫存還沒消化完，沒理由去賣不掉房子的地方進貨。在上海不咬緊牙關狠命去搶，根本拿不到。可放出來的地就那麼幾塊，價格肯定奇高。」

土地稀缺是謊言

大陸財經分析人士齊俊傑近期發表文章稱，自打2015年底樓市火了之後，政府反而不放地了，政府其實才是最大的開發商，看到了土地要漲價，所以故意飢餓行銷，反而捂地惜售，造成市場稀缺，土地價格越來越高。

以北京為例，公開資料顯示，2013年至2015年，北京合計供應包含住宅類用地地塊113宗，合計建築面積為2046萬平米。剔除配建只1350萬平米為住宅，且其中有800萬平米左右是自住房及各類保障房。最近兩年，實際商品房住宅用地僅供應了550萬平米左右。

文章稱，北京的耕地面積達340萬畝，約為2266平方公里（這只是耕地，還有園地212.4萬畝、林地1115.5萬畝、草地127.3萬畝、城鎮村及工礦用地427.2萬畝、交通運輸用地66.7萬畝、水域及水利設施用地120.4萬畝）。也就是說，北京的耕地只要拿出四分之一來，就基本上能讓北京所有人口住下來。除北京外，上海也有耕地，面積為1900平方公里。

文章認為，土地資源稀缺的說法是子虛烏有，若不把土地用在對的地方，不合理規劃，有多少都不夠。文章還說，這是很明顯的土地壟斷，然後依靠壟斷資源維持壟斷價格。所以這麼多年來，中國民眾都被中共政府玩弄了。<>