姜曉艷因堅持修煉法輪功兩次坐冤獄。圖為2013年她被黑龍江女子監獄迫害得命危,無法進食躺靠在床上。反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報183.92,按周再升0.4%。分區指數除港島區微跌0.38%外,九龍及新界東分別再升0.8%及2.53%,新界西反彈0.86%。其餘領先指數個別發展,大型單位回吐1.58%,中小型單位及大型屋苑兩指數皆升0.78%。中原代理人指數(CSI)最新報77.07,按周回落2.07個百分點。

整體二手樓價持續上升,12周累計升幅達8.2%,距歷史高位只差2.5%。九龍連升11周,續創最長升浪紀錄,累升11.3%,成為最強勢指數;新界東兩周急彈5.7%;港島區則結束六連升。大型屋苑及中小型單位指數亦連升12周,分別累升9.4%及8.9%。

樓價反彈之急較15/16年的反彈浪有過之而無不及。發展商趁旺市加快推盤,單是三個新盤便賣出上千單位。會德豐位於日出康城的MONTARA推近五百個單位,收1.8萬票,榮膺今年收票王,開售當日全數沽清。窩打老道榛樺全數240個單位開售,平均呎價2.5萬,開售當日亦沽出97%。縱使政府實施多項辣招,但無阻投資者入市意慾,市傳兩盤投資者比例佔三至四成。

旺市推地王 樓市火上加油

外圍市況峰迴路轉,貿易戰談判結果難料,可能是樓市降溫的契機。樓市氣氛熾熱,發展商積極爭奪地皮。擁維港景的市區靚地啟德4C2跑道區地皮截標,吸引七間財團入標,最終由會德豐、新世界等合組財團投得,樓面地價高達1.96萬,超出市場預期上限,將來開售呎價3萬以上,供應與絕大部份港人無關。

一次算是巧合,不斷重複就是有系統有計謀的行為。政府過往多次在旺市推地王,未來還有多幅地王,包括啟德4C1區、山頂文輝道、壽臣山、高鐵上蓋千億地王等,無疑是替樓市火上加油。政府口口聲聲解決樓巿問題乃重中之重,樓價遠超負擔能力,可是幫助市民的行為力度不足,時間性不適切,推高樓價的行為卻十分積極,其目的就是保持樓市穩定,利用賣地收入填滿庫房,繼而進行其世紀填海及大型基建計劃,以掩飾其無力寬稅基及掏空庫房的指控。

劏房戶、公屋輪候時間、等待上車的大眾……政府根本不理,要不然怎可能八年來情況一路惡化?市民不要指望政府解決樓價過高的問題,皆因問題的根源就是政府本身!

經濟與樓市升跌長期背馳

上月差估署公佈數字顯示,全港私人屋苑樓價指數連升三個月,年初至今樓價指數已累升5%,按月則上升2.95%,升幅顯著擴大。被市民視為上車盤的431呎以下的單位,升幅更達3.1%。租金指數亦止跌回升。不但私樓樓價急升,買家追價入市的情況亦全面擴散至資助房屋,紀錄一個接一個。青衣青宏苑一個月內三度破頂,未補地價呎價高見1.3萬。將軍澳彩明苑一未補地價單位成交價達785萬,創新界區新高。青衣宏福居成為全港首個成交價達千萬的「夾屋」。

但另一邊廂,政府統計處公佈特區首季經濟增長只得0.5%,是十年來最慢增幅,財政司司長陳茂波預期經濟仍面對下行風險。再有,去年特區迎來破紀錄的6,500萬訪港旅客量,今年勢創新高,但銷貨總值卻連跌3個月,首季累跌2.4%,巨量旅客影響民生,卻未帶來經濟效益。香港採購經理指數PMI連續13個月處於收縮水平。

過往經濟與樓價大至是正比關係,例如98/99年,經濟負增長,樓價連跌。04至07年沙士後經濟復甦,期間平均每年有7.4%增長,樓價升幅亦相對較高,達15%。但自2010年打後,樓價完全脫離經濟基本因素,且持績十年之久。

梁振英未上任已指樓價超越負擔能力,解決房屋問題是政府「重中之重」,搞足五年,樓價不跌反升一倍。17年林鄭上場,再次重複「重中之重」,又稱要解決土地來源問題,樓價於林鄭上任後累升15%。過去十年特區平均經濟增長每年只有2.8%,可是樓價平均每年升近14%。今年更出現經濟差樓價卻急升的倒掛現象。樓價與經濟表現背馳長達十年,違反經濟學原則,足以證明背後有系統性及結構性問題。

缺口擴大 錯估形勢

政府稱辣招已經很辣,又指未來三至四年潛在供應量創十年新高。利率早於09年掛零,利率推高樓價的效應早已完結,那為何樓價仍升完又升?原因有數個。其一,需求缺口未有因供應增加而收窄,而是不斷擴大,主要源自供應時間與人口政策嚴重錯配。先假設政府對未來十年需求推算正確,但政府的供應策略基本上是前五年佔三份一,後五年佔三份二,後五年更存在4.2萬伙供應缺口,可是人口因政府各項輸入人口計劃而增長,且增長集中於現在的前後三年,剛性需求無法等待供應,繼續把樓價推高。

其二,政府在供應上不但未能做到有求必應,而且多次間接告訴市民政府無能為力。土地諮詢印證短中期無法增加供應,市民選擇優先發展棕地,發展局明言發展棕地不比填海快。政府基本上已放棄短中期供應而只顧填海。地產商會主席梁志堅揶揄「供應等政府填海蚊到瞓」。建制派基金會詳列數據指供應將於五年後斷崖式下跌,政府又無力否認。市民對政府能解決房屋問題已失去信心,繼而用盡所有資源入市自保。

其三,政府完全錯判利率正常化進程。各官員自12年起不斷重複利率正常化「狼來了」。明顯地,政府相信並有意等待利率正常化去壓抑樓市,以致出招遲緩,力度不足。印鈔根本是一條不歸路,利率正常化亦是空中樓閣。

其四,調控措施不但未有針對根本,反令投資者不願出售手上單位,除非溢價超高,間接推高成交價,令二手市場收窄,一手市場壯大,全年新盤供應不及私人住宅總存量的2%,但成交比例由10年的一成升至18年的三成,新盤大排長龍催旺市場氣氛。對不利買家的銷售行為,例如囤積、大量招標、大手客優先、複雜的付款及回贈方案等,政府回應似有還無,進一步提升發展商定價能力。一手提價,二手跟隨,推升整體價格。

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政府無力增加供應,同時又大量引入人口令供應與需求時間嚴重錯配,又錯判利率正常化導致調控出手遲緩,調控措施更未有對症下藥,反而收窄二手市場供應,對不利買家的市場行為過度容忍,趁旺市又連環推出地王,種種行為湊在一起,怎不令人懷疑政府有意推高樓價?◇