滬豪宅單價近27萬 一線房企風險大

2015年，京滬豪宅市場量價飆升。北京豪宅市場最貴單價超過20萬元/平方米，而上海豪宅單價更是高達近27萬元/平方米，創下歷史新高。有分析稱，一線城市的豪宅已經出現嚴重供過於求的現象，開發商面臨流動性風險。

同策諮詢研究部資料顯示，2015年上海市單價10萬元/平方米的天價豪宅累計成交597套，與2014年相比，暴漲3.1倍。從2015年上海天價豪宅市場表現來看，已經達到歷年豪宅成交套數總量的新高值，也超出2011年到2014年這4年天價豪宅的成交總套數。

據同策諮詢總監張宏偉透露，2015年上海湯臣一品大廈賣出了5套天價豪宅，其中最貴公寓單價單套均價高達269178元/平方米，另有單套總價高達2.4億元豪宅。對於豪宅價格飆漲，業內認為，除了市中心地塊的稀缺性外，上海地王頻現是導致天價豪宅出現的原因之一。

2014年7月，麗豐控股旗下註冊公司東方動力有限公司以5.77億元拿下黃浦區五裡橋街道104街坊39/1宗地塊。該地塊成交樓板價為59859元/平方米，剔除保障房的樓板價為85513元/平方米，刷新了之前73099元/平方米全國單價地王的紀錄；2014年年底，格力地產、三湘地產分別拿下前灘上海樓板價地王，而6.6萬元/平方米的樓板價已成為周邊豪宅項目價格走高的依據。

北京頂豪去化壓頂

與此同時，北京豪宅市場同樣也是大熱。資料顯示，2015年北京每平米10萬元以上的豪宅成交量已經達到222套，接近去年全年成交量的10倍。

有分析人士表示，這個現象表明大陸富豪正在尋求重新調整資產配置。不過也有聲音稱，一線城市的豪宅已經出現嚴重供過於求的現象，開發商面臨流動性風險。

中原地產預計，未來一年，北京將有20多個單價10萬元以上的頂級豪宅進入市場。業內統計，北京待售的頂級豪宅專案已經超過2000套，其中10萬元/平方米以上的豪宅過千套。根據以往的資料，每年這類頂級豪宅的銷售量平均只有16套。

有分析師表示，北京豪宅市場已處於明顯供過於求的局面，明年放量的超過10萬單價的樓盤會超過50個，這些高價地不僅面臨巨大資金成本的壓力，也面臨艱難的去庫存化壓力。有地產界人士預言，明年50個頂級豪宅中，能活下來的只有20%左右，不排除出現爛尾豪宅。

業內普遍認為，一線城市豪宅最大的風險是流動性風險，很多開發商都是高負債融資，若專案建成後賣不出去，最終變得有價無市的時候，風險就逼近了。◇