北京地王解套難 回本需4年

（大紀元2015年11月17日訊）【大紀元記者蘇晨綜合報道】今年以來，北京土地市場延續火熱態勢，隨著地王不斷湧出，豪宅項目風險高企。過去10年，11地王解套平均需4年時間，而尚未解套的地王仍有不少。有機構預計，未來北京10萬＋的專案去化周期高達20多年。地王解套難度繼續加大。

亞豪機構資料顯示，2015年扣除配建及競建部份，成交地塊中純商住宅的實際樓面價每平方米超過5萬元的住宅用地達到10宗。業內人士表示，北京瘋狂的地價將導致未來上市的項目經營風險加大，2016年北京樓市將產生波動，年底時或將迎來一波低潮。

不少地王多年仍未解套

目前，地王帶來的風險早已顯現。據亞豪機構統計，過去10年裏，每年北京成交住宅用地中樓面價最高和溢價率最高的地塊共20宗。除大龍地產退地的地王外，其餘19宗現在雖均處於正常開發、銷售狀態，可也顯示出地王的風險所在。

亞豪機構表示，如果僅計算在土地價款的基礎上疊加年化複利10%的財務成本，北京10年時間的19個地王盤中，只有11個專案的銷售額足以覆蓋土地成本和財務成本。而這11個項目達到盈虧平衡點的時間周期平均為4年。

到目前為止，19個地王盤仍有8個銷售額尚未達到僅計入地價款和財務成本的盈虧平衡點，它們成為2011至2014年中每一年的單價地王和溢價率地王。

豪宅去化周期達20多年

亞豪機構市場總監郭毅表示，地王盤賴以解套的關鍵點是房價持續高速的上漲，在房價沒有上漲到地王盤預期價位時，房企只能選擇延遲推盤，以時間換市場。而拖延入市會令房企付出更高成本，長遠看會拖累企業的擴張速度。

亞豪機構預計，未來北京市單價10萬以上的住宅供應可達4000多套，而今年北京10萬+住宅的成交量為200套左右，按此節奏，這些項目的去化周期高達20多年。

郭毅認為，在2015年這個地王成為常態的市場中，麵粉頻頻貴過麵包，地王等待市場機會的時間成本將會更高、入市節奏更加難以掌控、回報周期也愈加漫長。特別是在小片區內紮堆湧現地王，在面臨著區域內部和外部整體市場時，競爭程度正在由激烈上升到慘烈，地王解套難度繼續加大。◇