【樓市動向】長遠需求必須澄清 拓展土地需新思維

CCL三周累跌2.4% 八大指數全線再調 買家賣家對樓價起跌期望落差大

文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連跌三周，最新報142.98，按周再跌0.94%。四大分區指數全線調整，香港、九龍、新界東及西分別下跌0.36%、2.17%、0.85%及0.22%。其餘領先指數亦全盤皆跌，大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別下跌0.83%、0.95%及1.02%。

二手成交冰封有因

CCL三連跌，累計跌幅2.4%，3周累計跌幅是13年4月以來最大。八大領先指數三周內兩次全線下跌，亦是兩年多來首次，顯示調整較為全面。九龍區跌幅較大，創30周新低，新界西亦回落至7月初水平。

沒有資產可長升不跌，樓房亦然。二手樓價自14年6月以來直線上升，回調數個百分點只屬正常波動。事實上，CCL從7月份歷史高位只回落2.7%，比起升市百分比實屬小數，只能視作極度超賣而調整。

至於樓市是否已走入「熊市」，還是升浪完結進入「上落市」，暫時難以判斷，需要觀察未來數周走勢及其它數據再作分析。市場數據顯示，10月份二手成交不足2千宗，將創有紀錄以來新低，比沙士時期更淡。成交低迷理由簡單，皆因辣稅已基本上把投機者趕絕，入市者只剩用家及長線投資者，前期買入的業主收租回報可觀兼可抗通脹，出售單位後亦無法再入市，即無人急於出貨。買家則以近期股市表現及政府官員言論期望樓價大幅下跌，買賣雙方落差巨大，業界預期成交低迷至明年4月。未來一兩個月大型新盤上市，集中在新界西區，包括元朗及屯門大型新盤，涉及2千多伙，主打中小型單位，屆時將正式考驗發展商定價能力及市場承受力。

新增50萬戶需解釋

發展局局長陳茂波較早前出席土地供應論壇時談到住宅及寫字樓等空置率屢創新低，供求失衡非常嚴重，土地開發工作放緩等問題。局長又指，2044年香港住戶增加50萬戶至293萬戶，增幅相當於3個半沙田新市鎮的規模云云。事實上，各界亦多次指出除住宅供應短缺外，車位及商廈亦嚴重短缺，近年政府收回不少露天停車場作發展用途，車輛數目遠多於車位，以至炒風熾熱，比樓市過之而無不及；（運輸及房屋局局長）張炳良亦在公開場合表示需要檢討私家車位供應。同樣地，商廈呎租全球最高。有報告指，租金回落有助企業多元化及可持續增長。車位及商廈投機活動是否需要實施調控皆值得社會探討。

另外，局長指3個半沙田新市鎮的規模，非同小可，但住戶數字方面值得商榷。翻查政府統計署最新數據，直至15年3月底，香港有148萬9千個私人住宅單位及117萬8千資助房屋單位，即全港總計達268萬8千戶。長策計劃未來10年供應48萬個單位，若全數落實，即2025年香港應該有320萬單位，已超出局長所指。局長所說的50萬單位缺口，有多少與長策重疊？如何得出？若每戶以平均2.9人計算，25年香港將有930萬人，這數字又與人口政策不符。局長是有必要進一步澄清，免得危言聳聽，被解讀成香港住宅單位長期供應不足，用作支持香港樓價長遠超負擔能力的借口。

優化土地大有可為

同場出席土地論壇的建築業協會，則建議政府與其不斷重申土地不足，倒不如地盡其用。筆者非常同意協會觀點。事實上，政府就優化土地用途上未能信服市民。其實香港還有很多地可優化用途，改劃亦面對較少的反對聲音，視乎政府有否決心。

其一是軍用地。回歸當日，中共軍隊接收英軍所有軍營及用地。當年英國因距離香港甚遠，派軍駐守無可厚非，但香港已背靠中國，從深圳調派軍隊毫不困難，是否需要如此多的軍用地絕對值得探討。香港的中共軍隊用地實在有條件搬到擔桿島。擔桿島位於香港之南，離香港水域只有數海里，直升機往反中環只需數分鐘，且位處重要水道，可守護從南海進入珠江口一帶的威脅。

軍營搬遷，單是石崗及昂船洲就可騰出大面積土地作大型發展；還有添馬艦可重新發展商業用途；九龍東軍營就相當於大半個維多利亞公園；槍會山軍營佔地幾乎等同九龍公園；赤柱半島及大帽山軍營或可作市區私人會所換地用途。

其二是政府用地轉移，例如黃竹坑警校佔地等同海怡半島，可搬至其它地方，釋放市區用地。

其三是私人及政府會所收地及換地。政府可收回粉嶺哥爾夫球場重新發展。該地已等同整個大埔的規模。很多私人會所佔據市區用地，與其發展郊野公園邊緣建屋，不如與私人會所換地，相信反對聲音較興建住宅少。只要政府能地盡其用，相信還有很多辦法應對長遠房屋需求。◇