拓展土地形勢極嚴峻 局長談話帶出新疑問

CCL繼續調整 分區指數個別發展

文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）繼續調整，最新報144.33，按周再微跌0.19%。四大分區指數互有升跌，九龍及新界西分別下降1.24%及0.57%，港島及新界東則分別反彈0.11%及0.94%。其餘領先指數亦個別發展，大型單位指數回升0.82%，中小型單位指數及大型屋苑指數分別下跌0.39%及0.38%。

樓價處合理波幅範圍

CCL上周大跌後稍為喘定，觀乎近期市況不排除繼續下跌，但整體樓價仍較收緊按揭時高5%。二手成交依然呆滯，部份業主因應巿況擴闊議價空間，但成交量未配合，極其量是乾跌，而非全盤調整。樓價下調，並非因供應到位，而是因應8月份股市大跌負面情緒，波幅屬正常範圍之內，未能確定樓市走進下跌周期。

資本市場近日有回穩跡象，樓價長期走勢仍要進一步觀察。值得留意的是銀行股價開始下調，可能加快樓市短期調整。樓市的特性就是周期滯後，資本巿場利好時，樓宇供應不足導致樓價飆升，但增加供應需要時間，當供應湧現時往往遇著資本市場逆轉令樓價急跌，有效的調控措施及稅制方能減低樓價波幅帶來的風險。

一手銷情方面，某大角咀新盤開售162伙，開售當日幾近沽清，銷情不俗，發展商仍有條件加價加推，上車需求仍強。有指某尖沙咀新盤有一半買家屬投資客，在雙辣稅下某些樓盤仍有大量投資者，情況值得深究。

息口走勢方面，歐洲央行量化寬鬆醞釀加碼，人民銀行上周「雙降」釋放大量資金，量寬恐怕沒完沒了。筆者維持美國年底前難有條件加息，利率難以正常化，迫使資金留在股票及房地產市場，樓價難以大跌。

短期供應增長期難到位

發展局局長陳茂波較早前出席土地供應論壇時表示，現時住宅及寫字樓等空置率屢創新低，供求失衡非常嚴重，歸根究底是土地開發工作在十多年間明顯放緩。局長又指，至2044年香港住戶預計將增加50萬戶至293萬戶，增幅相當於3個半沙田新市鎮的規模。其後又在網誌回應批評，指開發所謂「幾千公頃的閒置土地」需考慮有關用地是否零碎、周邊環境和實際情況。若確實執行又會否被指成為「盲搶地」云云。

局長言論有幾點值得分析。其一，近日樓價開始回落，特首及各官員又相繼提醒市民，未來供應增多，留意風險，但局長又頻頻指未來土地供應情況非常嚴峻。若政府只能解決短期供應問題，長期供應無以為繼，意味樓價調整只屬短期波幅，長期只能繼續大幅偏離可負擔水平，亦難免被市場解讀成政府撐樓市的訊息，有必要進一步向公眾解釋更長遠的樓策及探討是否有更適合的時間討論長策後供應的問題。

其二，局長指過去10年土地開發緩慢是不爭的事實。勾地制度令土地未能成功出售而長期屯積在勾地表上，造成有地無人買的錯覺，令土地開發幾乎停頓，導致今天熟地不足。政府縱使急起直追，土地開發需時。

羅列閒置地作深入討論

合理諮詢及更改規劃更是必然的過程，其中包括處理地區反對、環境及交通負荷評估覆核等，延誤只能怪政府長期策略錯誤，不能怪罪市民不配合。政府只能做足自身功課，提升內部效率應對。再者，政府亦應設立監察機制並加強透明度，確保土地開發力度持續，不受短中期市場情況而隨意更改，以免重蹈覆轍。

其三，相信讀者應該還記得梁振英上任時指香港有近2千2百公頃未開發土地，加近8百公頃空置政府機構及社區用地，梁氏直言香港不缺地，只欠全局長遠規劃。陳局長最新的網誌則暗指，閒置未開發土地很可能有不少是非常零碎且周邊環境和實際情況不配合，未能作建屋用途。至於「盲搶地」指控，過去兩三年政府就不斷推出夾雜在重重建築物當中的蚊型地，筆者社區內就有一幅4千多呎地皮現正發展成單幢住宅。政府行徑完全乎合梁氏施政報告內所說的「寸土必爭」，難免被市民指「盲搶地」。但局長現在又擔心被指「盲搶地」，到底所謂何事？

筆者估計容易開發的零碎地已差不多開發完畢，其它更具爭議性，政府未能即時處理，地皮供應量減，局長在管理市場期望。與其繼續爭拗「盲搶地」與否，不如在具體細節下功夫，羅列出3千公頃閒置土地，衡量發展與不發展的理據。若土地未能興建房屋，即探討其它可能性用途，使地盡其用。下回續談。◇