【樓市動向】全民就業兼超長工時 置業極難政府需深思

CCL兩連跌後回升 新界西直逼高位

文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連跌兩周後輕微反彈，最新報146.45，按周回升0.3%。四大分區指數個別發展，港島及九龍區分別輕微下跌0.05%及0.53%，新界東微升0.03%，新界西急升2.77%，創11周最大升幅。其餘領先指數變動不大，大型單位指數下跌0.27%、中小型單位指數及大型屋苑指數兩者皆升0.41%。

市場悲觀情緒改善

CCL出乎意料回升，主要受新界西急升帶動所致，市場指屯門高價賣地支持該區樓價。CCL以連續6周於146水平以上，現時整體樓價表現只能說是高位徘徊而非調整，若指數跌幅超越過去平均波幅，即百分之五或以上才可算作轉勢。

二手成交非常淡靜，但指數未有大跌，代表劈價成交只屬個別情況，大部份業主態度依然強硬，少部份則轉賣為租。

市況方面，將軍澳臨海地皮補地價金額近3千元一呎，屬於該區最高紀錄，預期落成後呎價高企1.2萬以上，較同區二手價為高。發展商投地價格進取，相信會減輕市場的負面情緒。一手大型新盤暫未登場，有個別小型新盤應市，同樣主打小型單位，但成績參差，筲箕灣某盤銷情未如理想，長沙灣新盤則數小時沽清，分別在於前者樓花期長達30個月。經濟下行時置業要考慮更多因素，包括收入穩定性及樓花期等。

資本市場方面，一如所料，經濟下行風險增加，美國今年加息機會越來越低，金融市場正面解讀信息，資本市場於過去兩周全面反彈，市場情緒突然由原先的極度悲觀變得較為中性，亦間接減低部份樓市回調壓力，相信短期樓價難以大跌。

打工未能分享創造價值

立業成家、養兒育女、頤養天年乃基本人生階段，置業與各階段亦息息相關，先從立業說起。香港人拚搏，舉世認同。有報告指出香港工作人口平均一年工時逾2千6百小時，全球排名第一，遠超第二位日本及其它國家，數字亦有多重啟示。香港工時極長，勞動人口平均每天工作10小時，但個人入息中位數只得1萬4千元。當然這收入水平或許已較部份亞洲鄰國為高，但由於香港租金及樓價超高，拖高生活指數，收入又遠不及租金升幅，可支配收入被嚴重蠶食。近年香港雖然設立最低工資，基層收入有所提升，但遠追不及住屋及消費物價升幅，在職卻未能養家的情況十分普遍，更難言積蓄，改善生活。

香港失業率長期只有3%左右，幾近全民就業，全世界的發達國家亦都羨慕。工資理應在人力資源短缺下快速增長，但事實並非如此。打工仔權益未受重視，工會又不成氣候，未能真正代表在職人士爭取應有權益。按國際貨幣基金會2015年公佈數字，香港個人平均國民生產值在亞洲區內名列第二，創造經濟價值能力甚高，但明顯收入未有反映，經濟成果只有少數人分享。反映貧富懸殊的堅尼系數卻世界名列前茅，排名僅次於一些鮮有被提起的非洲第三世界國家。

辛勞工作未能負擔樓價

筆者粗略計算，去年香港五大地產商加上三大金融機構的盈利總和超過2千2百億，相等於132萬個處於入息中位數人士的年薪總和，再加上政府累積8千2百億財政盈餘和3萬2千億外匯儲備，勞動人口所創造的財富到哪裏去了？讀者自行判斷。

負責人口政策的政務司司長林鄭月娥明言，本港勞動人口於2018年開始下降。除非產業結構轉型成功，否則結果只有兩個：一是工時更長令在職人士更辛苦，又或生產總值下跌，兩者皆不利本港長遠發展。

最諷刺的是，本港擁有最高的就業率，世界最長的工時，全球可謂最相宜的身俸稅率，亦同時製造出全世界最難負擔的樓價。年青一代任憑辛勞工作，連最基本擁有自己的適切的居所都遙不可及。結果是不少人成年後便馬上申請公屋，令公屋輪候冊逼近30萬，3年上樓承諾亦已名存實亡，而真正有需要人士上樓延誤。

政府若要減少對公營房屋的依賴，有兩條路徑：一是還富於民及建立能讓大部份市民享受經濟成果的制度；二是調控私人樓宇價格令其回復可負擔水平，以量為策的長遠房屋策略並不足夠。

香港政府不斷強調經濟向知識型及高增值型轉化，但事實是工時超長，收入卻未反映經濟成果，屬典型的勞動型經濟，同時間樓價又與收入嚴重脫節，政府必須深思背後的深層意義及應對策略。下期續談置業與養老的關係。◇