美物業供求不平衡抬高第二季樓價

儘管整體房價上漲，但在不同檔次房屋的漲幅卻大不相同。中檔屋漲幅最小。（Fotolia）

文／林清泉

根據全美房地產經紀商協會公布的報告，今年第二季仍出現房屋供應量不足而造成房價上漲的情況。第二季房價和去年第二季相比，全美93%的地區出現上漲，如果和第一季房價相比則有85%地區上漲，其中更有19%的地區（34個城市）出現兩位數百分比的上漲。這比第一季有51 個城市出現兩位數上漲減少了一些。

全美獨立屋樓價中位數在第二季為229,400美金，和去年第二季的212,000美金相比，上漲了8.2%。而今年第一季的樓價中位數和去年同期相比則是增漲7.1%。對此，全美房地產經紀商協會首席經濟學家Lawrence Yun說，最近幾個月房價上漲是在高速進行。

今年第二季的房屋庫存量為5.1個月，和去年第二季的5.5個月相比下降。Yun說，因為租金不斷上漲、房貸利率也在上漲、以及一些城市強勁的就業情況，推高了房屋需求；這也導致房屋銷售的速度加快，重現了經濟大蕭條前的現象。與此同時，房屋的供給卻無法跟上這些腳步，而使得房價在很多都會區上漲。

全美第二季中位價獨立屋最貴的前五名城市依序為：加州的聖荷西市（San Jose） 980,000美金、加州的三藩市（San Francisco） 841,600美金、加州的阿納海姆－聖安娜（Annaheim-Santa Ana, CA） 685,700美金、夏威夷的檀香山（Honolulu） 698,600美金、及加州的聖地亞哥（San Diego） 547,800美金。

前五名高樓價的城市有四個在加州，根據加州經紀人協會資料顯示，加州第二季的樓價中位數為 485,100美金，隨著房屋可負擔性的降低，第二季只有30%的加州人負擔買得起一棟中位價房屋， 年收入須至少 95,980美金。

首次購屋人壓力大

Yun表示，房價和租金不斷上漲，但人工的漲幅卻遠不及房價的漲幅，這使房屋的可負擔性下跌，造成大量人士買房困難，尤其在那些高樓價的城市中。

他認為，上漲的房價給屋主帶來了更多的家庭資產，但同時也使美國的貧富差距拉大，因為擁有物業的人口比率不斷下降，使得房價上漲的財富流向較少的家庭。

由於房屋庫存量持續向下，這使購屋競價戰煙硝瀰漫，對於上車樓更是如此，這使首次買樓人士的負擔百上加斤。

七月首次買樓人士的比例為28%，遠低於歷史的40%。而七月的房屋庫存再跌至4.8個月，一個健康的房市應擁有6個月庫存。Huskey說，由於房屋庫存太低，所有年齡層的買家都在搶購同樣的房子，這使得資本最不雄厚的首次買樓的人士最為不利。

根據房地產網站Zillow對首次買樓的買家分析，這些人平均要租屋六年後才會買樓，和1970年代的2.6年高出兩倍有多；而且現在首次買樓的人士平均年齡為32.5歲，比70年代的30.6歲高出約兩歲；現在的買家比起之前40年的買家要投放更多的收入在物業上。

中檔屋漲幅少

儘管整體房價上漲，但在不同檔次房屋的漲幅卻大不相同。根據房地產資訊公司Clear Capital最近公佈的報告指出，在房市復甦以來，中檔的房屋漲幅是最少的。

Clear Capital 七月份的房地產資料顯示低檔房屋的房價目前只低於2006年高峰價的10.1%，高檔屋的房價只低於2006年高峰價的14.2%，但中檔房屋的房價則與2006年高峰點相比仍差24.8%，是漲幅最少的。

Clear Capital 副總裁Alex Villacorta認為，低檔的房屋有許多法拍屋，在過去幾年裏很受投資客歡迎，被買下轉成為出租屋。而高檔屋向來都能夠承受房地產市場的風雲變化。中檔房屋則代表了從低檔升級的房屋市場，如果中檔屋還在市場上掙扎的話，則整個房市的動能還需觀察。◇