美國人嚮往的好社區及社區環境

美國很多人都嚮往入住一個好的社區，但是這些社區的樓價不菲，

要入住這些社區就要捨得投放更多的收入在物業上。

文／林清泉  圖／Fotolia

在美國，很多人都嚮往入住一個好的社區，這些社區有適宜的氣候、優美的景色、好的校網、安全的環境、完善的配套設施，等等。但是這些社區的樓價不菲，要入住這些社區就要捨得投放更多的收入在物業上，但是這些要花費多少錢呢？

伊利諾大學David Albouy及密歇根大學Bert Lue兩位經濟學家最近在都市經濟期刊上發表了一篇研究報告，分析全美逾兩千個社區，對美國人願意花多少錢入住這些令人嚮往的社區做量化分析。

他們根據人口普查局的資料，比較各地區的樓價、薪金、及各項設施，分析找出人們願意投放多少收入來入住這些地區。

報告指出，全美最被嚮往的住宅地區都是人口集中之地，包括美西海岸的加州及華盛頓州、東岸的波士頓至華府、佛羅里達沿海、科羅拉多、以及夏威夷的歐胡東部等，在這些地區人們願意用收入的四分之一或以上購買這裏的房子。

而最不被看好的地區是底特律最貧窮的社區，還包括馬里蘭州西部、堪薩斯州中部、及德州西部及南部。人們比較不願意花太多錢入住的地區比較集中在美中地區，包括伊利諾州、艾奧瓦州、達科塔州、至威斯康辛州，以及美西南部地區，包括內華達州、加州東南部、及亞利桑那州東部。

趨之若騖的地點

是什麼令這些地區具有吸引力？Albouy及Lue研究發現，人們最願意為好的學校支出，他們從學校的教育經費角度來分析，若學區裏每年分配給每個學生的教育預算每增加1,000美金，人們就願意每年多付出570美金來住在這些地區。

不過，Albouy及Lue也表示，好學區通常也代表這個地區的居民有素質，這也有可能是人們願意花錢與這些居民為鄰的原因之一，而不單單只是為了學區本身。

其次，報告也指出人們願意花錢住在比較安全的地區。在每十萬個居民中，若每年度殺人案件的數量從10件增加至20件時，人們會在該區住屋的花費意願上減少1,000至1,600美金，數字視乎社區而定。

此外，人們喜歡住家附近有餐廳及小酒館。報告說，每一千人的地區中有一家餐廳會使人們每年願意多支付170美金住在這個地區，這也反映了靠近各類零售店、或娛樂場所等的社區頗受歡迎，因為通常餐廳和酒館多半靠近零售店及娛樂場所。

雖然市中心有豐富的配套設施，但研究指出，這並不意味著市中心是人們最嚮往的住宅區域。反而是每平方英哩人口大於5千人的郊區，是人們願意多花錢入住的地方，這些地區的生活品質比平均值高5%。一些人口密度較低的市中心，如密蘇里的堪薩斯市，生活品質比平均反而低了3%。

研究還發現，天然的美景如山色、海景固然吸引人，但有些社區的居民相處和睦，共同建立一個良好而健康的生活氛圍，也會吸引許多人入住。

一街之隔的差別

報告還發現了一些有趣的現象， 一個城市內會同時出現吸引人和不吸引人進住的社區，以紐約為例，吸引人的社區包括曼哈頓上東城、長島的華盛頓港、新澤西的Bergenfield；但同樣也有一些區域是人們不太願意花錢進住的，包括曼哈頓的東哈林區、Bronx的Mott Haven、Brooklyn的Brownsville。

但在三藩市市就沒有紐約這種巨大的差異，幾乎三藩市的每個社區都是人們嚮往入住的，因為這裏的環境優美而且氣候適宜。只有三藩市周邊城市的少數社區的生活指數比較低，包括奧克蘭的幾個區、列治文、及北柏克萊等，但是它們仍比美國其它地區要好很多。◇