樓市動向 房策未配人口政策 鼓勵生育淪為口號

CCL輕微調整 港島樓價創新高

文／勤智

市場波動但未見劈價潮

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）創歷史新高後回軟，最新報143.15，按周輕微調整0.29%。分區指數方面，九龍區上周大升3.2%後本周回落2.44%，港島區三連升兼再創歷史新高，按周再升0.36%，新界西連續兩周急跌後反彈1.55%，新界東再升0.58%，屬歷史次高水平。其它領先指數全線微調，大型單位指數及大型屋苑指數兩者下調0.34%，而中小型單位指數則下跌0.27%。近期分區指數波幅有擴大跡象，可能與成交數據不足有關。金融市場大上大落，業主及買家採取觀望態度，成交量縮減，有個別業主減價出售，但未見系統性劈價。反而市場暫未有大型新盤登場，購買力回流二手市場，加上外圍及股市暫時喘定，令各板塊包括公屋、居屋、上車盤、大型屋苑以至豪宅新高呎價紛紛湧現，短期二手樓價或再挑戰新高。美國經濟繼續擴張，聯儲局按照既定時間表加息機會上升，但特區是否有條件跟隨還看資金流向。即使加息亦只屬象徵性，亦未必令樓價大幅調整。

中產苦況源自超高樓價

先說一個真實個案，主角是筆者朋友，屬專業人士，30歲出頭，結婚三年，在大型金融機構工作，月入已是家庭入息分佈以達全港家庭收入的最高20% ，為了方便上班，與太太租住港島西區較新的小型單位，近日來電告訴筆者太太有喜，預產期九月中。快為人父本屬喜事，但隨後卻向筆者大吐苦水。他太太為了專心安胎，辭去了寫字樓工作，近日剛好租約期滿，業主大幅加租，原本希望搬遠一點以換取更大空間，但苦無時間找新居所，太太又腹大便便，不宜搬屋，唯有硬著頭皮續租。他又直言「手緊」，需要嚴控開支。工作壓力沉重，工時又長，但現階段更不能失去工作或冒險轉工，他擔心孩子出生後不知怎樣平衡工作與家庭壓力。以上的實例，相信道盡不少中產心聲。新婚未有能力買樓，租金升幅遠超收入增長，不斷儲蓄但樓價飆升卻令首期目標越來越遠。歲月不留人，生兒育女計劃不能再拖，唯有取捨。個案更帶出幾個重要訊息。生育前必須預留充足資金，並跟配偶溝通，及早計劃財務狀況。若是租屋，先研究有否需要搬遷，然後再考慮生育計劃。若不考慮搬遷，應預計生育及租約期滿時間，萬一租金狂加，可有搬遷的選擇。

房策需緊扣人口政策

近日看到政府有關家庭計劃的宣傳短片，雖然沒有明確指定生育率，但鼓勵市民多生育的訊息非常明顯，並指只要及早計劃，生足五個組一隊籃球隊也可以，與70年代「兩個夠晒數」的家庭計劃口號南轅北轍。據家計會調查所得，結婚夫婦理想子女數目與實際數目差距越來越大，而遲婚是主要原因，令特區人口老化問題非常嚴峻，預計2018年起特區勞動力人口開始下降，屆時經濟將難以維持過往平均增長。事實上，社會穩定增長，住屋條件及生活環境不斷改善，這正正就是七八十年代香港提供的優越條件，家庭自然多生育。現時情況剛好相反，回歸後中港價值觀衝突越來越明顯，經濟踏入低增長，又因房屋政策出現嚴重錯誤，地產業一枝獨秀，上車盤價格數年間飆升三、四倍，收入的增長遠未能跟隨。結婚就是組成新家庭，不論租買，最基本需要就是住屋需求。由於樓價極度超越負擔能力，住宿空間被嚴重壓縮，租屋又面對瘋狂加租難以安居，為了租屋買屋，大部份夫婦二人必須同時工作，特區平均工時極長。這些都是把生育計劃推遲的原因。有礙於經濟現實及住屋環境，筆者身邊很多專業人士，選擇不生育，或只生一個。以先前個案為例，若夫婦有意再生育，不知道家計會可提供怎樣的輔助?

誠然，特區的鄰國競爭對手，生育率數年前跟特區差不多，但因該國政府房屋、育兒、保健、儲蓄、教育等多重政策配合，生育率已從谷底回升。政府若要解決超低出生率問題，筆者已在本欄多次論述，必須以多管齊下，猶以房屋政策與人口政策配合更是重中之重。若家庭擁有可負擔的適切居所，從而安居樂業，繼而養育下一代，出生率自然回升。政府的家庭計劃宣傳，有沒有其它政策的扶持，淪為空泛的宣傳口號，亦白白浪費納稅人的金錢。◇