樓市動向 壓縮空間全球焦點世界冠軍絕非獎項

CCL再創新高新界西連跌兩周

香港地產經紀店舖。（宋祥龍／大紀元）

文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連跌兩周後迅速反彈兼創歷史新高，最新報143.54，按周升1.19%，升幅是12周以來最大。分區指數方面，新界西再跌1.57%，兩周累積跌幅3.4%，新界東反彈0.91%，港島及九龍區連升兩周兼創歷史新高，兩者分別上升1.55%及3.2%。其它領先指數全面皆升越1%，中小型單位指數及大型屋苑指數兩者皆創新高，分別上升1.75%及1.32%，大型單位指數則上升1.11%。

股災或為樓市降溫

市況方面，中國大陸連番出手救市，但未見成效，A股市場於短短一個月內急跌逾三成，深圳成份股指數更跌逾四成多，跌勢之急較年初炒上之時過之而無不及。股票市場踏入牛市，是建基於經濟增長及企業盈利上升，槓桿借貸炒作，升勢只是鏡花水月。股市狂升暴跌，莊家股任意停牌，市場借貸不規範，完全是有權勢及控制資訊人士的玩樂天堂，散戶永遠都是輸家，亦突顯大陸與國際接軌距離極遠。特區大搞中港融合，滬港通、基金自由行帶動的只是令金融市場完全A股化，未見對實質經濟有任何幫助。筆者多次指出特區的生存之道是差異化，而非中港融合。現今自由行飽和，轉口放緩，競爭優勢漸失，梁振英管治下禮崩樂壞，除了地產市道及基礎建設外，特區經濟亮點不知還剩下甚麼？那特區樓市會否急跌，答案是否定，皆因需求裂口並未填補，調控措施早令樓市變作用家主導，市場並無炒家，只有長線兼具實力的投資者，何來急跌的因素?但買家可能稍作觀望，令樓市略為降溫。

蚊型單位揚名海外

前期論述特區樓價升幅成為世界冠軍，故事尚未完結。紐約《華爾街日報》以香港住宅單位適合蚊孳為題，例舉某市區開放式單位只有180呎，卻要51萬多美元，買家仍爭相搶購的情況。文章圖文並茂，勾畫出單位大小僅與一個美國標準泊車位的大小差不多，比美國小型單位的廚房平均面積更細，又引述代理所說窗台可成為娛樂區，極盡諷刺，肯定令其世界性的讀者群大開眼界。文章圖示了自07年至今，小型單位升幅逾250%，跑贏大市，同期人均收入增長只有4成左右。無可否認，由於物業投資較債券回報理想，加上可對沖通脹，樓價升幅部份是世界性低息環境及量化寬鬆所致，但特區問題較世界各大城市嚴重數倍，這就只能怪政府長期忽視高地價帶來的影響。以該報的讀者群及其影響力，足以令特區在國際的形象構成負面影響。政府現時並沒有就私營房人均居住面積收集數據，亦沒有制定任何指標，由於樓價繼續上升，住宅單位將貨就價，趨勢未有減退跡象，長策以量為先，亦將令問題將進一步惡化。

高樓價蠶食競爭力

世邦魏理仕最新發表的全球零售舖租季度報告，本港舖位租金以每月每平方呎近3千元保持世界首位，較排名第二位美國紐約高近兩成。報告又指核心區商廈空置率創近7年新低，預期甲級寫字樓租金進一步上升。另外，萊坊較早前發表15年摩天大樓報告，指由於供應有限，特區蟬聯全球高層大廈寫字樓最昂貴租金，較紐約高出六成。特區政府欠缺前瞻性，長期策略錯誤，不單是住屋，車位、商舖及寫字樓，樣樣皆缺，以致營商成本超高，抵銷低稅率效益。再有，美世人力資源顧問公司公佈15年外派員工生活成本指數，特區超越瑞士蘇黎世成為世界第二高的城市，僅次於非洲安哥拉首都羅安達，後者因超高進口稅及以往戰亂人世安全花費十分高昂。撇除第三世界國家安全問題，特區就是名副其實的世界冠軍。報告直指港元與美元掛鉤，不斷升值，加上極高的樓價是推高生活成本的主要原因，外派員工租住國際水平的單位，成本較競爭對手高一倍。國際級企業在全球經濟增長放緩下，員工成本為重要考慮之一，成本高昂，如何吸引更多外來人才來港發展？這邊廂，專業人士、金融才俊因高樓價無法改善生活，加上子女教育問題，紛紛考慮移民。高樓價的無形成本不斷蠶食特區競爭優勢。

以上種種的世界冠軍，絕非獎項，而是一個風險指標，一種警號，特區政府有必要三思背後的深層意義。◇