香港人從不擁有物業

文／黃覺岸

近來有一新興話題，涉及應該開始討論延續基本法的問題，而話題之中也涉及港人所擁有的業權是否會在2047年即基本法到期的一刻消失的問題。這個問題大矣，1949年中共革命成功，新的政權完全推翻舊有制度，是自然的事，所有的私產皆被沒收，公有化了，又重新再分配。同樣的情況會否在基本法到期的2047年在香港重現？

這個話題筆者敢說是香港研究法律的人首次公開討論這一話題，基礎是傳統的土地觀念及現行法律政策及基本法等。筆者也可預言將來所有討論也離不開這篇小專欄文章的基礎，特別建議各位讀者剪存本文。

首先要介紹解釋從1997年開始，香港土地法律的基礎就已經同中國大陸看齊，只是香港人全然覺得而已。中共82憲法第十條寫得清楚：城市的土地屬於國家所有，農村和市郊的土地，屬於集體所有，自留地，自留山一樣，而國家為了公共利益的需要，可對土地實行徵用。

80年代中期，由於開放改革，土地物業也就成了儲藏財富的工具，（香港的地產作用也一樣）於是用批出長租約（50年）的形式讓民間發展地產，先富起來的人民也就可擁有一些優質的物業。這完全符合中國人希望擁有房產一代一代傳下去的觀念，但不論是法律還是政府的政策都是很清楚的，公民不擁有土地，只是擁有土地上蓋物業的使用權，而且以50年為期限。

香港的情況又如何？除界限街以北外本來已經割讓給英國，所以一直行的是英國土地法律（land laws），法律學生也讀英國土地法原則，但香港幾乎沒有永遠售予人民的土地，全部也是以年期形式批地給地產商發展。

英治時期，本港土地契約的年期有75年，99年或999年期，及後港島及九龍市區的土地契約年期劃一為75年。至於新界及界限街以北的土地契約，年期一般為99年減3天，俗稱99年期，但由1898年7月1日起計算，亦所以全數在1997年到期。

按「中英聯合聲明」附件三的規定，自85年5月起，本港一般的批租土地的契約年期，不得超逾2047年6月30日，所以亦不會超過50年的租用期。

大家打開基本法第二節有關土地契約一部份看看，所有在2047年前約滿的租約，承租人從1997年起不補地價，但需每年繳納相當於該土地應課差餉租金值3%的租。那是壹佰到幾佰元一年而已，沒有人覺得是問題。好了，特區成立之後滿期及新土地契約如何處理？基本法沒有規定，交由特區政府「自行制定法律和政策處理」。

於是，所有新土地契約的批出是特區行政權，而這權力包括了超過2047年的所有租約，換言之，所有自97年起的租約皆可能超越2047年。

1997年7月15日董建華新政府的行政會議通過了一般批地政策，這政策沿用到今天。新土地契約年期50年（與國內看齊）。租約當然有短的，但最長限了50年，自然，銀行的按揭也就可以比從前長年期。期滿之後又如何呢？大家只能以常識去作判斷了。◇