加息對美國房地產市場的壓力

美國聯儲局加息會對樓市造成衝擊，加重買家負擔，但可能會放緩
樓價增幅。圖為北卡羅萊納州的Raleigh市。（Wikimedia Commons）

文／林清泉

美國樓宇按揭利率在過去5年一直徘徊在50年來的最低點，近期聯儲局可能在下半年加息，樓市能否撐過加息的壓力，是地產界關心的焦點。

對於樓價昂貴的城市，如舊金山、洛杉磯、聖地牙哥等，利率的微調都會帶來巨大後座力，並使更多欲入市的買家負擔不起。根據地產網站Zillow的資料顯示，以洛杉磯為例，如果樓宇按揭利率為4%，便意味著普通家庭須支付收入的41%來負擔一個樓價中位數的物業。

如果利率漲到5%，那洛杉磯的普通家庭更要支出家庭收入的46%在物業上。這種情況將會使更多人無法申請到樓宇按揭，因為銀行審批按揭申請的標準是物業支出必須在年收入的30%以下。

但一些經濟學家們認為，如果樓宇按揭利率上漲能放緩這些地區的樓價攀升，或許對這些交投過熱的地區並非是壞消息。

物業可負擔性降低

根據全美房地產經紀商協會本周發佈的報告指出，全美樓市5月份的樓價中位數為228,700美金，這個數字和上一次樓價高峰期相若，在2006年7月時全美樓價中位數為 230,400美金。樓價的上升再加上可能上漲的利率，將使物業可負擔性再降低。

全美房地產經紀商協會首席經濟學家Lawrence Yun認為，在新屋營建並沒有大幅增加的情況下，供應的不足仍會使樓價繼續攀升。他在接受CNBC訪問時更預測，至今底樓價將超過2006年的高位，但他認為這次樓市並不會像2006年一樣走向泡沫化。

他認為，所謂泡沫化是樓宇銷售量和樓價都上升到無法支撐的地步，但目前樓市的需求比2006年時少了25%，新屋營建只是當時的一半，而樓宇按揭總額也比2006年少了10%。

5月份樓宇銷售量和4月相比增加5.1%，和去年同期相比增加9.2%。全美房地產經紀商協會會長Chris Polychron 認為，這與購入市者對預期利率上漲有心理準備有關。

10大樓價創新高的城市

Yun預測今年的樓價將超過2006年高位，無獨有偶，房地產資訊公司ReatlyTrac也指出不少城市的樓價中位數在去年即已超過上一次樓價的最高點。居冠者為矽谷核心城市San Jose，高就業率和低樓宇按揭利率是促成灣區樓市需求大增的兩大因素，但灣區的物業銷售量仍偏低，因此如果未來利率上漲，會對灣區樓市帶來衝擊。

其它前5名的城市中，Raleigh及Nashville的樓價上漲的原因是華爾街對沖基金投資機構在當地大量買樓並轉租的結果。一些私人投資客也在當地尋找20萬元以下獨立屋並轉租出去，也導致了當地的樓價上漲。◇