美國高檔出租公寓當道

美國的高級出租公寓的租金居高不下。圖為加州Santa Barbara的高級出租公寓。（trulia.com）

文／林清泉

位於在美國加州，靠近思科、 英特爾、Oracle等高科技公司的River Oak路邊，一座高級出租公寓的一房單位的月租金從前年的2,000美金已漲至目前2,400美金，兩年來漲幅達20%。儘管如此，空置率仍非常低。

這個出租公寓裏有一個標準游泳池，以及一個戲水池，游泳池畔有大型庭院可供租客舉行派對，旁邊則是2個網球場，網球場每周六下午還有專業網球教練，租客可免費登記學習打球；盡頭則是健身房、乒乓球室、及可供租客租用的會議中心。附近則有星巴克、Hobee's等多家餐廳。

舊區重建的高級公寓

方圓10分鐘車程內還有另外三座大型全新高級公寓，都是由舊區重建而成。一座去年已落成的公寓Domain 的一房單位租金2,500美金起，附近有知名科技大廠Brocade，Ericsson等，生活配套上還有Fresh & Easy超市、Target、及Panera Bread等多家餐廳。另外兩個還在興建中的大型高級公寓預計今年也將落成，其中一座臨近購物中心。

興建高級出租公寓的潮流並不只出現在加州的矽谷，在亞特蘭大及五大湖區，由於租屋的公寓需求大增，許多發展商為了尋求好的地點，大量推倒舊工廠、學校、辦公樓、倉庫、教堂等，轉而改建成出租公寓。

不僅如此，根據房地產資訊公司CoStar，在2012年至2014年全美新建的37萬戶出租公寓中，有82%是屬於高檔級別；CoStar定義「高檔」是其租金是租屋市場的前20%。在某些城市，如丹佛、Tampa、巴特摩爾、鳳凰城等，幾乎所有的新建出租公寓都是針對高檔租客。在亞特蘭大，更有高達95%的新公寓屬於高檔公寓。

十年來公寓形象也改頭換面。在2005年時，當時獨立屋是當紅炸子雞，價格一飛沖天，公寓住宅得不到青睞，許多公寓空置率很高，公寓產業成為「可負擔住宅」的代名詞，為數百萬中低階層美國人提供安身立命的住屋。如今公寓搖身一變成為高檔住宅，設施美輪美奐，生活配套得宜，地點更是便利，購物上班兩相宜。

租金居高不下

目前出租市場暢旺緣於供應的短缺。根據人口普查局的資料顯示，在1987年時發展商增建了34.4萬戶出租公寓，到2000年時，發展商增建出租公寓的數量下降到每年21.9萬戶。

在經濟從大蕭條復甦後，新增的就業機會使得租屋需求一路提升，多年來供應的短缺現已浮現檯面。去年發展商快馬加鞭增建了32.8萬戶出租公寓，但是新落成的多是高檔出租公寓，也導致了租金居高不下。

這個現象或許可以稍稍解釋為何現在的租客要花更多的人工在租金上。根據MPF的研究，在十年前，新公寓的房租比舊公寓高出9%，但是在2010年後落成的新公寓租金比舊公寓高出21%。亞特蘭大的對比更顯著，10年前新公寓只比舊公寓租金高出2%，現在要高出39%。所以發展商要全力以赴增建更多的公寓。

根據房地產網站Zillow資料顯示，全美租客的年薪中位數為53,602美金，需要花費收入的三成或以上用於支付房租，是過去三十年來的最高比例。

在六大最難負擔租屋的城市──紐約、三藩市、洛杉磯、 聖荷西、聖地牙哥及邁阿密，租客負擔更大。其中，三藩市的租客要用收入的44%來支付房租，洛杉磯的租客更要用近一半的收入（48.2%）在房租上。◇