澳新稅務服務私人有限公司總裁---移民及投資澳洲需知 澳洲稅項簡介（二）

資本利得稅

在澳洲，資本利得稅是針對出售或轉讓房產時，獲得的利潤而徵收的。當您出售房產時，售價超過購買價的部份就屬於資本利得。無論您已經擁有房產多長時間，資本利得都需要納稅。

只有在1985年9月19日資本利得稅實行之前購買的房產，才不需要繳資本利得稅。此外，如果您曾在房產實際住過的話，還有一些適用於主要自住用房的稅務減讓。計算資本利得應納稅額時，可抵扣的包括出售費用、購買成本及裝修費用等。對於不產生收入的房產，比如空置土地，其持有成本可用於抵扣，條件是業權人在擁有期間不曾作為私人用途。

如果出現資本虧損，就不需要繳納資本利得稅，而且虧損可無限期結轉，用於抵扣將來的資本利得。但如果仍有資本利得，並且您擁有該房產的時間超過12個月，那麼資本利得的一半，將作為您應納稅收入的一部份。因此，可用同一財政年度或以前任何年度的收入虧損，或資本利得虧損來用作抵扣。

州政府稅

澳洲每個州政府，也有可能向業主徵收年度房產稅或土地稅。各個州的稅率有所不同，但在大多數情況下，在一定限額以內，只有一處房產的投資者不需要交這些地方稅。如果您的房產有租金收入的話，土地稅可作為所得稅的抵扣項。對於不產生收入的投資型房產，土地稅可以作為持有成本，用來抵扣資本利得。

州政府還會徵收一次性的購買稅，稱為「印花稅」，該稅需要在購買時繳納，並以原始購買價為基礎計算。印花稅可在資本利得稅徵收之前，用來抵扣資本利得。您可向您的房地產經紀人，查清楚土地稅和印花稅的水平，或者與我們聯繫，確保得到準確的訊息。

商品與服務稅（簡稱「GST」）

商品與服務稅源於澳洲稅收制度的一次全面修訂，該修訂還大幅降低了所得稅稅率。民用房產租金、購房貸款利息、及政府服務收費無需交GST。

維護費、物業管理費及其它持有成本，則需要交GST，但每年因此產生的額外成本可減免。此外，居住在澳洲境外的業主，還可享受一些GST減讓，您可以向我們諮詢，了解您是否符合這些資格。

房地產開發商、房屋建造商或施工商，在首次出售新房產時，也需要交GST。根據澳洲法律，房產價格必須包含GST，否則必須明確說明。購房者無需擔心GST帶來的額外成本，因為澳洲建築的價值和質量，仍處於世界前列。

居住在國外的業主一定要注意，您的民用房產在出售時，是不需要交GST的。

對於商用房產的業主，如果租金超過75,000澳幣（約473,000港元）一年，可能需要向您的租戶加收GST。在這種情況下，您必須把您在租金上加收的GST，與您在房產費用上交的GST相減，將其差額按月、或按季度上繳給稅局。

總結

儘管《稅法》可能有點複雜，但房產投資者可充份利用其各種各樣的減讓和優惠。我們十分歡迎您在購房前，享用向澳新稅務為您提供的免費電話或電子郵件諮詢服務。◇