樓市動向 CCL高位徘徊 新界樓價再破頂

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）繼續高位徘徊，最新報129.40，按周微升0.01%，仍屬歷史第二高水平。分區指數個別發展，港島區數據可能受成交不足影響按周大跌3.41%，創69周最大跌幅；九龍區升1.57%；新界東橫行5周後突然急升2.66%，創歷史新高，報136.02；新界西則再升0.42%，連續4周破頂，自政府減辣以來累計升幅達14%，自今年3月份低位更升17.4%，大幅跑贏大市，該區樓價波幅更勝資本市場。

樓價短中期高位橫行

差餉物業估價署數據顯示，本港9月份住宅樓價及租金連連創新高，其中以實用少於750呎的中小型單位升幅最為明顯。樓價暴升但市民負擔能力有限，購買力被逼轉移至中小型單位，令該板塊供求嚴重失衡。

市況方面，二手大屋苑成交量有回升跡象，但樓價未有回順，個別屋苑不乏創新高成交。一手新盤仍主導大市，多個新盤正面交鋒，入市氣氛依然積極，九肚山新盤首推單位全數沽清，發展商趁勢加價加推，將軍澳新盤超額認購，還未開售已加推單位，豪宅有價有市，九龍塘洋房呎價6 萬8 ，挑戰區內呎價紀錄。

資本市場方面，滬港通下周啟動，市場暫時反應正面，亞太經合會議結束，對特區未有重大負面消息，除非外圍突變，特區內部暫時看不到負面消息令樓市調整，相信樓價短中期繼續於歷史高位橫行。

局長暴露執行力弱點

上期談到建造業人力資源成新樽頸，話口未完，運輸及房屋局局長張炳良接受傳媒訪問，提及港珠澳大橋因建造業勞動力持續緊張加上工程原材料和標價上升而超支50億，未來幾年情況繼續惡化，又呼籲平衡各方利益輸入外勞。他續指工程已引入紅黃綠燈管理制度，及早通報工程進度風險云云。

細意分析局長講話可得出多個結論。其一，講話意味著已上馬的大型基建項目將會超支，未來基建項目亦然，市民應有心理準備；他亦為未來提交立法會賬目委員會時高昂造價先作期望管理。其二，勞動力短缺不是今天的問題而是多年前已預見的缺口，特區需要的是解決辦法而不是重申問題，局長支吾其詞代表未有解決方案。其三，紅黃綠燈只屬基本計劃管理，到現在才引入，怪不得工程嚴重超支延誤政府才後知後覺。不管採取紅黃綠燈或任何其它管理方法，設定基本表現指標及里程碑監控乃屬根本，而認清大項目支出、預期樽頸項目之竣工日期、依賴因素等更屬先決條件，連基本面也出現問題，再次凸顯政府執行力及風險預計能力之不足。

觀乎特區房屋長策，既無設立短中期里程碑，表現指標又欠奉，進度交代不明確，後果將會如何，前車可鑑之。事實上，長策已預留十足解讀空間任由狼英政府發揮語言偽術。

居屋不足中產難向上流

長策指從16/17年度起4年內，興建1萬7千個居屋單位，並視乎土地供應，於其後每年興建5千個居屋單位。因應長策，政府先推出2,160個分別位於荃灣、沙田、元朗及青衣新居屋應市，作價190萬至320萬元不等，維持以市價7折定價，家庭收入上調至4萬6，但並未按長策會建議設立入息和資產下限，最快一批2016年底才入伙。居屋數量嚴重不足，居屋變成大抽獎遊戲，只有極少數幸運兒。「擠牙膏」式推屋亦令市場解讀成供應不足以影響現有居屋，以致二手居屋盤及區內細價單位售價紛紛破頂。

本欄多次指出供應未到位，切勿再按長策建議活化居屋，否則價格再飆，之前「白居二」已充份證明此點。提高入息上限無可厚非，但以較高折扣及增加限制應當更適合現時市況。事實上，打從2017年起4年平均新居屋供應量得4千左右；2021年後更視乎土地供應，即幾近無，居屋比例將不斷下跌。私樓樓價急速攀升，公屋、私樓差價越來越大，更需搭建置業階梯。無奈政府因長期樓策錯誤，增加供應無能為力，又以穩定樓價於歷史最高位為重，當然要犧牲居屋。除非樓價回復至可負擔水平，置業階梯斷裂的結果將令中下階層難以向上流。◇