樓市動向 CCL再逼高位 七大領先指數齊升

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）調整一周後又再回升，最新報126.8，按周升0.52%。

分區指數方面，除了新界東上周創新高後輕微回落0.13%外，其餘各區皆升，港島區升1.52%，九龍區升0.45%，新界西則升0.74%兼連續兩周創新高。

其餘4個中原領先指數亦上升，大型屋苑領先指數（CCL Mass）更創歷史新高。新界區二手樓價從本年3月份低位反彈約12%，升幅跑贏大市。

新界西連續兩周破頂

現時大市升勢明顯由上車盤中價盤主導，新界區二三線屋苑二手破頂價不絕於耳，盤源正急速消耗。港島區指標屋苑太古城最低入場費600萬，大幅超越一般家庭負擔能力。

二手缺盤，業主態度強硬，叫價更進取，部份買家轉投一手盤，令新盤熱賣。將軍澳某新盤連環開售，全數沽清，發展商加推加價，平均呎價達1萬5千元。

市況暢旺，一眾發展商積極部署推盤，預期本月底前將有近千六伙供應，但政府製造的供應斷層過大，短中期供應量亦不能成為樓價調整的因素。筆者已多次在本文提出樓市調整只能靠外圍。

高樓價帶動租金飆升

某地產代理的一份研究報告顯示，特區整體平均呎租創歷史新高，較去年底則累升約6.9%。50個指標二手屋苑中，有14個屋苑呎租更較去年底錄得雙位數升幅，其中以細單位升幅更明顯，達15%或以上。

細單位呎租比大單位更貴的情況跟上車盤呎價比兩房單位更貴一樣，原因是市場供求失衡導致樓價極度超越負擔能力，租客被迫付溢價租金租用更細單位，令細單位需求迅速增加，細單位呎租較高推高回報，令樓價上升，引致惡性循環。

推高通脹蠶食購買力

當自由市場機制嚴重失衡時，政府就有需要維持市場秩序，出手不一定是租務管制，可從其它稅制或增加另類通脹掛鉤投資出手。可惜特區政府鼠目寸光，已錯失管理時機，只會繼續利用自由市場作擋箭牌，任由租金推高通脹。未來通脹升幅壓力大增，滯漲風險甚高，工資無法追上通脹，購買力將進一步遭蠶食。

推工業地志不在工業

上期談到政府「三劏」問題令社會向下流。話口未完，政府在賣地表內加入工業用地，屬14年來首次，亦暗藏「第四劏」玄機。政府假借吸引高增值工序回流本港及吸納一些新型工業用途為名，再推出工業用地，又指未來會視乎需求再推工業地云云。

市民應還記得特區政府的六大產業根本不成氣候，近年該政策已無影無蹤，新型工業創意產業等已被高租金趕絕。六七十年代的工業大廈隨著特區產業趨向單一化發展已完成歷史任務。

近期工廈呎價亦創新高，但絕非因工業需求帶動，而是活化工廈政策製造劏房新板塊。政府早兩年推出活化工廈政策，近期開始見到有工廠大廈改建「劏房」，發展商方向明顯不過，把大型工廈單位劏成三四百呎的所謂小型單位，跟商業大廈不同之處是每個單位都有來去水位，明眼人一看就知格局可變成住宅，只欠裝修而已。由於呎價相對低，迎合近期搶上車盤之勢。

劏工廈衍生新問題

至於用家買來如何利用，符合法例與否，不屬發展商管轄範圍。現行法例亦存灰色地帶，只要買家掛一個商業登記，聲稱工作需要而長駐單位，如之奈何？

工廈從設計及環境上都不是適切居所。政府醉翁之意實不在鼓勵工業發展，而是變相增加工業劏房，令工業地皮增值，又可吹噓活化工廈成功。政府將對劏工廈衍生問題視而不見，等同長策提出市區劏房問題，全無解決方案，只能出口術重申不容許違法行為，卻不執法，任由問題惡化。

如此看來，工業用地呎價將大漲，發展商見新板塊把工廈變成劏房設計，市民爭相購買用作住宅用途，最後演變成新問題，政府則以需求為名高價再推工業地皮。是否如此，大眾不妨拭目以待。◇