樓市動向 CCL五周四破頂 二手樓價乾升

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連續兩周創新高，5星期內4度突破歷史高位，最新報126.94，按周再升0.58%。分區指數方面，九龍區按周跌0.51%，新界西跌0.48%，港島區及新界東均創歷史新高，前者升1.59%，後者創20個月以來最大升幅，按周升2.55%。值得留意的是中原城市大型屋苑領先指數及中小型單位指數連續兩星期創新高，上車盤換樓盤跑贏大市。

自政府5月底減辣以來短短3個月，二手整體樓價累積上升7%，大型屋苑及中型單位更升8%，港島區追落後升9%，升勢莫不凌厲。相比實施雙辣招後3個月樓價只下跌4%，不當時機減辣的威力在市場供求被嚴重扭曲下遠超雙辣招的效力，年多壓抑樓市的措施可謂前功盡廢。數據已充分證明政府無道管理樓市，毫不注重實施細節，缺乏分析能力，舉措令樓市波幅擴大，是推高樓價的始作俑者。

盤源緊張後市難跌

差餉物業估價署公佈最新數字顯示，7月份私人住宅售價及租金指數分別連升4及5個月，且升幅按月有擴大跡象，主要受到強勁需求及中小型單位價格及租金上升帶動。由於數據滯後，恐怕升市真實情況還未完全反映。買家不但看不到樓價何時回落，且越等樓價越升，租金持續上漲，與其替人家供樓，被逼選擇入市。

由於樓價極度超越負擔能力，無奈將貨就價，退而求小型單位。現時二手盤源極度緊張，議價能力盡歸業主，反價封盤比比皆是，形成樓價乾升之局。

再出招進退維谷

二手成交回落，意味升市已屬強弩之末。一手樓則繼續熱賣，發展商加緊散貨且逐步推高售價以測試市場底線。歐洲央行調低基準利率，加息恐怕又再推遲，供應又難以到位，短期內看不到樓市有調整空間。

政府以往把推高樓價的罪名轉嫁炒家來掩飾其無道管理樓市的錯誤。雙辣招實施後，炒家及投資者已基本上絕跡，樓市乾升完全由剛性需求主導，實實在在的用家市。既然沒有炒家，再出招就只是打擊真用家或打壓業主。前者出師無名，後者就已看清楚政府沒有能力於短中期增加供應，市場上又缺乏另類投資，加息遙遙無期，根本就沒有誘因低價買樓。

筆者曾經提出參照外國增加調控樓市的措施，但制定需時，且實施於未然時方才有效。特區樓市已病入膏肓，藥石無靈，政府可做的非常有限，在供求極度失衡之下，市場力量主導一切，再出招只會令樓市極度扭曲，令樓價400萬以下盤源迅速消失。筆者就估計政府只會出口術，繼續套取高樓價帶來的好處。

發展商劏房轉積極

上期談到劏房對樓市帶來的負面影響將急速擴散，導致板塊供應不平衡，市區劏房問題將惡化。話口未完，某發展商向政府入積大改規劃，基本方向是把項目拆細成不同板塊，把獨立洋房跟劏房共冶一爐。更有報道指近日多家發展商積極更改規劃，令市場供應增加6千多伙單位，但平均面積減少逾兩成。部份發展商更集中建蚊型戶，以馬鞍山限量地為例，某發展商將平均單位面積由6百多呎大減至3百多呎，興建單位數目增加七成，遠超政府要求的興建量。此舉誘因明顯不過，政府推出多項印花稅措施令板塊嚴重斜向400萬以下單位，加上細單位繳付印花稅相對較小，以退稅招徠成本較低。目前市場以用家主導，樓價過高逼使需求轉向細單位，遂吸引發展商多建這類單位。

真正豪宅板塊針對超高端客戶群，所謂千金難買心頭好，印花稅影響遠不及用家盤。發展商在商言商，目的是以板塊差異化套取最大利潤，適切居所不是發展商考慮範圍。大眾搶購加上發展商大量興建「劏房」（編按：蚊型戶）的行徑就是政府最樂意見到的結果。政府將市況扭曲解讀成蚊型單位切合市民所需，此舉對庫房、施政、以致長策達標絕對有利，但對社會整體內涵價值有深遠的負面影響。下回續談。◇