【國際地產】紐約地產泡沫化風險

【大紀元記者許可馨綜合報道】美國紐約房地產市場似乎熱過頭了，開發商好像建蓋得不夠快，一開始出售就很快賣掉了，不需在銷售經紀商那兒呆多久時間。不過，資產管理公司負責人舍恩貝格(Todd Schoenberger)警告說，房地產市場有泡沫化之虞，其中以紐約城的房市更令人擔憂！

根據艾利曼房地產經紀商(Douglas Elliman Real Estate)第二季度報告，房產推出公開求售的天數平均是96天，比去年縮短了46%。然而，可供銷售的房產數量卻每年增加18%。由此看來，需求遠超過供應，因此房產業估價被推高。需求的大幅增加主要來自外國買家，尤以中國買家為甚。

國際買家湧入 多數中國人

根據全美房地產經紀人協會(NAR)數據，國際買家在美國購置房產金額一年前內從682億美元（約5,285億港元）增至922億美元（約7,145億港元）。中國買家就佔了220億美元（約1,705億港元），比去年同期增加了19%，而大部份交易都在紐約市成交。

近日《福布斯》雜誌報導，曼哈頓中城一棟380,000平方英尺新高樓的其中一位開發商，可能代表匿名的大陸投資者投資了6,200萬美元（約4億8,050萬港元）。《福布斯》還提到這是最近幾周來，第二宗由中國籍開發商在美國的大額暱名投資。

美國可能出台額外稅則

美國目前對投資房地產的國外人士有徵收額外稅金的措施。根據《外籍人士投資不動產稅則》（FIRPTA），或稱為第897條法規，國外人士因在美國從事交易或商務往來而獲利者須繳納稅金。根據第1445條法規，美國國稅局(IRS)可額外徵收購買價格的10%稅款。

但這裏有一個漏洞。據美國國稅局(IRS)規定：如果外國投資人的總獲利絕大部份來自美國房地產業，則可豁免被課徵FIRPTA稅務。《紐約雜誌》最近發表一篇文章披露，解釋了為甚麼公開記錄中有這麼多空殼公司作為買方，而不是用個人的名義買房。據說，美國國會已傳出將要防堵這項漏洞。

豪宅買家 抗拒房價暴漲

紐約市的奢華住宅市場，過去幾年中可謂大紅大紫，也帶動了整個房市的行情發展。

據米勒塞繆爾(Miller Samuel)房地產評鑑事務所數據，曼哈頓豪宅市場每平方英尺平均價格，今年第二季度攀升至創紀錄的2,735美元（約21,200港元），比去年同期的2,006美元（約15,550港元）增長36％以上。而每戶平均銷售價格725萬美元（約5,620萬港元），中位銷售價為497萬美元（約3,850萬港元）。

事務所總裁米勒(Jonathan Miller)表示，主要原因來自對新開發建案需求的不斷增加，並預測價格將繼續攀升，因為新開發的豪華公寓面積將會更大，價格也會更貴。今年春季，新開發的豪華公寓平均面積為3,737平方英尺，比去年同期推出的增加近22%。

不過，正當開發商爭先推出新建案之際，豪華公寓庫存已出現飽和，且有降價跡象。投資者開始抗拒房價持續暴漲，入市態度漸趨謹慎。業內人士說，如果奢華豪宅市場開始走軟，其它市場也會受影響。頂尖的經紀人也警覺到，如果公寓面積繼續增大，價格的上升可能會遇到阻力。精明的開發商已開始建蓋面積較少的公寓戶，以吸引更多買家。