樓市動向 限呎致「蚊型」樓增 政府逼市民上劏房

港島追落後創新高

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升3周後回落，最新報125.31，較上周微跌0.28%。分區指數方面，港島區追落後再升0.22%，連續兩周創歷史新高；新界東則升1%，屬歷史第二高水平；九龍及新界西分別微跌0.5%及0.3%。

經過一輪搶購潮後，大型屋苑缺盤，情況已擴展至二三四線屋苑，平均呎價短期飆升6%至7%，但由於升勢過急，市場需要時間消化，銀行估價雖然不斷上調但還未追及市價，預約睇樓量下跌，本期升浪可能已近尾聲。只要利息還未向上調，市場上又沒有另類投資回報較物業回報吸引，一手供應遠未達標，業主及投資者就沒有誘因出售物業，二手樓市還不具備向下調整的因素。

市況方面，破頂成交不斷出現，屯門市中心地皮以高價批出，單是樓面地價每呎已超越5千元，該區業主即時反價5%或以上，令成交拉鋸。樓價乾升，上車盤所餘無幾，據中原地產數據顯示，7月份三百萬元以下的成交佔整體二手成交量23%，連續創5個月歷史新低。美聯物業全港十八區平均樓價已達每呎9,172元，亦創歷史新高。特區政府多年來無道管理市道，置業上車極度困難。

政府造就劏房新板塊

近期推出的新樓盤有數個值得留意。先前大埔汀角路某樓盤，提供近二百個不足二百呎單位，佔全盤供應近兩成，呎價比兩房單位還高。發展商更利用捆綁式銷售市場策略，成功引發全城熱論。近日，另一發展商在深水埗推出的新盤，有一半是實用面積三百呎以下的單位，但實用呎價達一萬三千多元，入場費需四百萬以上。又另一發展商在將軍澳一大型項目，推近千個單位，一房小型單位佔兩成，反而兩房單位只有13%，三房單位比例則超過一半。現時推出的樓花已是數年前入則，明顯地，發展商掌握市況較政府優勝，早著先機看準新板塊設計單位。這新「蚊型」板塊出現當然還歸功政府無力控樓市，嚴重供不應求令樓價飆升，市民負擔能力無法追上樓價所提供的新板塊。

市場細分有利於利潤最大化，發展商當然響應政府，多建劏房，一來邊際利潤豐厚，二來營造市場氣氛令這類單位看似物以罕為貴，投資價值及租金回報高，以致萬人搶購。在商言商，一切以市場機制為依歸，發展商絕不會考慮市民適切居所的要求。情況等同一磅麵包價錢太高，市民負擔不來，麵包舖將貨就價，把每包變成只有數片但每片平均價錢更貴，利潤更高，去貨靠的是包裝及宣傳。

新劏房不良影響浮現

筆者還看到幾個不良現象值得仔細分析。其一、長遠策略以建屋數量為目標，卻沒有適切居所的願景配合，變成短視且盲目追求數字的行為。政府原先在賣地加入限呎限量條款的用意是多建中小型單位，以增加供應使樓價回落，從而紓緩上車盤、換樓客的壓力，並非鼓勵發展商興建「蚊型」單位。

明顯地，發展商利用制度漏洞，看準買家負擔能力追不上樓價，把板塊細分，建屋兩極化。一方面多建三百呎以下的超小型劏房單位，以迎合新板塊，另一方面則多建叫價較高的三房大單位及豪宅，卻因相對利潤較低而選擇暫時忽略兩房單位。此舉既符合政府限量規定，又可增加邊際利潤，何樂而不為？限量原則已名存實亡。結果中小型單位反而買少見少，二手呎價頻頻破紀錄，令市場出現同類型二手樓呎價比一手更價貴的現象。當「蚊型」單位利潤賺盡之後，發展商最終還是回歸提供中小型單位，但短期趨勢難以逆轉，未來中小型單位表現將跑贏大市。

部份買家面對近期樓價急升，適切上車盤超越負擔，樓價不知何時調整，租金加幅難以估計，「蚊型」單位陸續應市，再經市場一輪吹噓，無奈接受此類單位，剩餘的購買力將被消耗。歸根究底，就是政府造就供求失衡，又未能讓市民看見出路，沒有選擇下被逼接受新劏房。

「蚊型」單位趨勢還有其它不良影響，下回續談。◇