新盤月內搶閘價難跌

【大紀元記者李真報道】大陸與香港樓市冰火兩重天。大陸樓市陷入寒冬，超過九成城市降價拋售之際，香港樓價卻持續升溫，居高不下。尤其是2014年本地新盤市場持續暢旺，發展商大力推盤推動銷情下，本年迄今一手私宅買賣登記總值已經貼近千億元大關，預計全年買賣登記約1.5萬宗，勢創近5年新高。被視為供應量重災區的將軍澳，近日再度成為新盤爭奪焦點。

綜合土地註冊處最新數據所得，2014年截至8月13日為止，全港一手私宅買賣登記總值約達995.16億元，不僅較去年同期450.58億元飆升1.2倍外，數值更已超越去年全年922.45億元達8%，更有機會打破2011年的1,334.50億元歷史高位。

買賣登記宗數方面，截至8月13日全港一手私宅買賣登記共有9,856宗，較去年同期的4,783宗大增1.06倍，而且，數值亦已超越去年全年的9,745宗，預計全年買賣登記約1.5萬宗，勢創近5年新高。

本港樓價屢創新高，恆基兆業董事局主席李兆基昨日在恒地業績報告展望中表示，目前本港處於低利率及高通脹的環境，為港樓帶來支持，樓價大幅下調機會不大，而亞洲第二大富豪呂志和料樓價持續按步上升，亦再次呼籲有能力者「有錢就不怕買（置業）」。

天晉收三千票撼緻藍天

一手新盤戰延燒，從新界元朗、大埔、粉嶺延燒到新界東的將軍澳。區內未來半年將有多達6個新盤參加「搶客戰」，涉單位總數多達4,443伙，佔下半年約1.3萬個新盤的整體供應量達35%。

去年賣樓成績大倒退的長實，今年發力追趕推出多個新盤，成為上半年套現最多的發展商。踏入下半年，先是低價成功促銷大埔嵐山I期，累售近600伙後，旗下將軍澳日出康城緻藍天本月接棒登場，昨日宣佈將於9月初正式開售，擺明和將於周六開售的新鴻基天晉IIIA打對台。

長實地產投資董事黃思聰表示，該盤將貼市價開售，又透露首批單位訂價會較吸引。該盤共提供1,648伙，全數單位均為三房及四房戶，並強調不設開放式廚房。

號稱月月有新盤賣的新鴻基也不示弱，昨日宣佈天晉IIIA連日來累積收票3,000張，成績理想。而首批推出192伙，早前宣佈以貼市價開售，價單呎價1.21萬至1.44萬元，折扣最高11.68%。

雷霆：將軍澳成市場焦點

對於長實加入戰團，新地副董事總經理雷霆指，將軍澳整區發展成熟，有區內換樓客及外區客，有信心同時開售亦不愁買家，而且會成為市場焦點。新地代理助理總經理陳漢麟亦指，項目可吸引到不同客源。

天晉IIIA收票理想，刺激新鴻基股價昨日再創52周新高，最高見119.1元，全日收報118.2元，升0.4%。高盛上調新地目標價至123.6元，維持「買入」評級。

本周還有多個新盤密鑼緊鼓開售，包括大埔嵐山一期、深水埗曉盈和九龍站君臨天下；另外西環浚峯、馬鞍山迎海第三期迎海．星灣御，以及北角THE PAVILIA HILL，料最快9月開售。

一手主導下二手價受壓

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL，由歷史高位回落，最新報125.31點，按周跌0.28%，仍然是歷來第二高。中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，港島及新界東樓價續升，而九龍及新界西樓價回軟。

美聯物業首席分析師劉嘉輝預計，在將軍澳新盤供應量大增的情況下，相信發展商開價都會貼近市價，以吸引買家為主，「還有上萬個單位正在排著隊等批預售。所以相信一手樓供應在短時間內都不會有問題的。預料未來仍然是一手樓盤主導市場，而且以較吸引的價格推出市場，吸引購買力。

美聯物業住宅部行政總裁布少明亦說，短期內會凍結區內二手市場，但預料區內業主仍採取觀望態度，不會輕言減價。◇

港人置業難細價樓走旺

樓價高企，物業負擔能力比率連續4年負數，兼創歷年新低。中文大學早前公佈最新的香港生活質素指數為102.57， 屬02年以來第三低，當中經濟分類指數更受樓價及租金拖累，跌破歷年紀錄。調查更稱，以樓價和家庭入息中位數計算，要「不吃不喝不買」14年，才買到九龍區一個400呎單位。

國際貨幣基金組織（IMF）近日指出，截至去年第四季度，在全球樓價漲幅最高的國家和地區中，香港排在全球第二位，樓價漲幅超過10%。

低息下樓市升勢難擋

港人工資水準難以負擔樓價，樓價為何仍居高不下？中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，主要是因為香港地少人多，住房有剛性需求，預計在樓價升溫之下，上車盤的細價樓將成為升盤主導力量。「結果就是越住越小了。以前有300萬可以買1千呎，現在800萬可能只可以買300、400呎。只不過是用住的尺寸，來減弱樓價高的震盪。」

劉嘉輝則指，香港目前息口低，是樓市持續熱烈的原因之一，「賣了樓吐了錢出來又沒有甚麼用途，因為息口低；第二，就是辣招副作用令業主不肯賣樓，因為賣樓再買要加重稅，不如不賣。」

為壓抑樓價，政府先後推出額外印花稅（SSD）、廣受爭議的買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）；又積極推地，年初施政報告稱未來10年供應47萬個住宅單位，其中公營房屋每年2.8萬伙，比長策會之前提及的共2萬伙多出40%，私樓則維持約 1.9萬伙。

政府房策扭曲市場

不過，特首梁振英多次出招也未能解決房屋問題，高樓價令市民無法負擔，屯門區300萬以下的樓盤都幾近絕跡。長實新推的大埔嵐山I期為例，日前更宣佈將開放式小單位貨尾加價，加幅最高達三成，令177呎的小單位價錢也高達200多萬元，顯示市場對細價樓的需求依然渴市。

莊太量指，香港樓市的價錢非正常市場反映，主要是因為政府房策扭曲市場發展。一個是推出適用期達3年的額外印花稅，打擊業主換樓欲望；去年再推出買多層樓印花稅加倍，打擊業主投資欲望，令租盤來源減少，從而導致樓價、租金齊升。

梁振英聲稱加大土地供應量，來壓抑樓市升溫，莊太量就認為成效有限，因為供應量增加，令建築工人需求大增，帶動工資上升而導致建築成本增加，所以亦難令樓價下調。

至於大陸樓市降溫，而香港樓市卻持續升溫，莊太量指，主因是大陸是炒家主導市場，而香港仍然以用家為主，而熱錢湧港，相信湧入樓市的錢也有限，因為買賣要交重稅，打擊樓市炒風。

不過，城市大學經濟及金融系副教授李鉅威說，大陸資金仍然是推高樓市的主因，因為不少大陸豪宅買家都已經擁有香港身份證，統計上有出入。而且最近大陸反貪腐、人民幣貶值等因素，也都促使資金來港。◇