樓市動向 樓價飆升令社會更多人向下流

文／勤智

各項指數全面破頂

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升3周，再創歷史新高，最新報125.66，較上周升1.34%。分區指數方面，四區皆升，對上一次已是本年2月初。港島區樓價追落後，指數升1.23%兼創歷史新高，九龍區大升1.86%亦破頂，新界東及新界西升分別升0.76%及0.13%。值得一提的是，CCL的八大指數全部錄得升幅，亦是27周以來首次。除了CCL「冧莊」破頂外，大型屋苑指數及中小型單位指數等，亦創歷史新高，顯示升勢已擴展至所有板塊，樓市熾熱程度，可見一斑。

自政府5月底宣佈減辣以來，整體樓價已累積上升6.2%，在樓價長期處極高水平仍有如此急速升幅，全賴政府扭曲市場加不當時機減辣所至。業界普遍認為樓市短期繼續升溫，到年底可能還有3%至5%升幅。現在預期全年樓價下跌者已屬異數。

樓價難上難落

若這次升浪由換樓客主導，數個月內這批客理應急於賣出單位，到時供應增加令樓價升幅受限。筆者就覺得換樓客只佔一半，反而有不少人因已看不見何時供應到位，與其選擇捱貴租幫業主供樓，倒不如盡快入市，積壓需求爆發形成短期越升越有的惡性循環。但經過一輪急升後，買家開始猶豫，加上銀行估價未能追上升幅，樓價再升幅度有限。年初至今部份大型屋苑如太古城、嘉湖山莊等升幅超越一成，有報道指升幅痛苦指數（即平均樓價與收入比例）超越14倍，樓市泡沫爆破論又再興起。

政府無計可施，官員唯有頻出口術壓市，先是財爺經濟衰退論，繼而金管局陳德霖四大風險，更有指樓價可能下跌五成云云。事實上，這次樓價升浪完全是供求失衡所至。03年樓市暴跌皆因沙士（SARS）、金融風暴及八萬五共同威力，08年金融海嘯樓價只調整20%。美國退市但大幅加息則未具條件。前文已提到政府對抗經濟下行反而托樓市。利好利淡因素爭持，樓價中期難上難落。

社會精英置業困惑

本港樓價不跌反升，近期就有不少年青專業人士向筆者訴苦。他們很多是三十出頭，年薪已近百萬的社會精英，屬最高收入群之一，所有發展中國家希望爭取的紅利人口對象。他們非常努力儲蓄，向成家及置業夢想邁進。

這群人的壓力不下於中產，除了面對工作壓力外，還看到特區發展越來越落後鄰國，政府無能，公平營商環境遭破壞，產業趨向單一化，政制不公義，忿忿不平，擔心事業發展但仍選擇專注事業。樓價再創新高，不知何時可回落至合理水平，對政府極度失望之餘亦為如何入市感到十分彷徨。他們不是負擔不起，而是對適切居所及居住社區有一定要求。他們深受教育，明白在知識型社會教育及環境對下一代的重要性。早前，金管局總裁陳德霖提到500萬樓下物業只屬上車盤，考慮最高收入群要求，以太古城一600呎作指標單位，價格已近800萬，相信新一代社會精英都感到遙不可及。

努力與回報不成比例

若社會精英及專業人士因樓價過高未能享受適切居所，結果是選擇離開、遲婚、減少生兒育女。若高收入群如此，試問其餘人口板塊將如何？停建居屋令置業階梯斷裂，向上流所需花的努力與回報不成比例，更遠不及某些人投資物業所得，社會上越來越多人選擇向下流。有人寧願不工作或找低工資職位也不願喪失申請公屋或居屋資格，擁有公屋者千方百計不願遷出，大學還未畢業及早申請公屋變成理所當然。

特區全民就業且經濟有所增長，但因樓策全盤失敗導致貧富懸殊加劇，公屋輪候冊創紀錄新高，永遠供不應求。政府長期無道管理樓市，盲目追求高樓價高地價對社會結構及心態的打擊，非金錢可直接衡量且代價將非常沉重。

對新一代進入社會工作的精英而言，在特區政府所設的「大富翁」遊戲規則下，骰子擲來擲去都好像是帶他們走進「機會」，翻開的卻從來都只是「繳交所得稅」。◇