[國際地產] 小額投資者進軍紐約房產須知

【大紀元記者程木蘭紐約報道】在紐約市購買公寓房作為投資，不一定是富人的專利。近年進入紐約房地產市場的小額投資者不斷增加。一些經紀人表示，付出50萬美元（約387.5萬港元）就可成為曼哈頓區的業主。地產經紀公司創辦人施樂德表示，許多一輩子沒將小型房產當作投資的紐約人，也都開始對這類投資感到興趣。

以下是房產專家為小額投資者投資紐約物業時，提供的重要提示：

1、了解你投資期的時間軸：你是打算長期持有房產？或在短期內將它翻修後即轉售？若是長期持有，需要找個較具成長潛力的街區。

2、選擇合適的投資街區：如曼哈頓Hudson Yards正在進行開發，等到2016年第二大道地鐵開通後，上東區(Upper East Side)會逐漸繁榮起來。

3、房價vs租金回報率：例如哈林區一套90萬美元（約697.6萬港元）的公寓房每月租金3,500美元（約2.7萬港元），而中城東區一套50萬美元（約387.5萬港元）公寓房已可收取3,000美元（約2.3萬港元）的租金。不過，隨著哥倫比亞大學的擴張，96街以南的街區已不勝負荷。哈林區房價水漲船高，租金收入的重要性因而變得較低。

4、多家庭房vs公寓房：擁有一棟多家庭住宅樓，往往比擁有一、兩套管理周全的公寓大樓更為費心。例如，一間單棟多家庭房的維修費，很可能將比擁有兩套公寓房的花費更昂貴。無論哪種房產投資，專家建議最好有專人協助管理。

5、Condo公寓vs Co-op公寓：經紀人通常建議投資者選擇Condo公寓。Condo公寓靈活度大，買賣、出租都較Co-op來得快速。Condo公寓約佔整個住房市場的25%。

不過，現在出現了混合式的「Condop」，即公寓還是由Co-op房產公司所有，但管理委員會靈活多了。也有經紀人表示，現在有些Co-op的管理規則比前開明許多。若投資預算僅50萬美元（約387.5萬港元）左右，可在曼哈頓上東區或東村(East Village)碰碰運氣。

6、房產面積vs 臥房數目：買家是根據房屋面積決定願付的房價，而房客則多是根據臥房的數目決定願付的房租。因此，專家建議投資臥房面積較小的公寓房較划算。兩臥或三臥公寓房最受市場歡迎。

7、若想購買的公寓房原租戶還住著，怎麼辦？這立即會有租金收入，但須謹慎！事前了解租客繳付的租金是否符合該地區行情。

8、尋找房稅減免(abatement)的公寓：政府為獎勵開發社區，常提供15年、20年不等的房稅減免優惠。這有助業主籌備繳付房貸的款項。

9、確保公寓狀況良好：如果公寓衛生較差或設備老舊，必須考慮裝修和空置期的成本。紐約租房市場競爭性很強，租客都在尋找乾淨清爽的居住環境。

此外，投資必須考慮有足夠現金周轉，因此有專家還提醒投資者，要注意管理費用與房產評鑑(assessments)費用等因素。