樓市動向 CCL新界區續創新高 樓宇供應目標已響警號

文／勤智

新界區全線破頂

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）六連升後本周稍稍回落，最新報123.20，較上周下跌0.13%，整體二手樓價跟歷史高位仍只差少於0.4%。分區指數個別發展，港島區及九龍區高位回落，分別下跌1.67%及0.34%。中下價盤受用家支持，個別新界區大型屋苑呎價屢屢破頂，以致該區指數續創新高。新界西再升1.33%兼連續3周破頂；6月初政府減辣以來已累升6.4%，升勢之急，令人乍舌。新界東升1.12%，兩個月內4度破頂。從近日成交分析，新界西再試高位不足為奇，但用家購買力亦有限，大升則機會甚微。

指數已說明一切，用家急不及待搶盤，因已看不到供應何時到位以令樓價健康調整，他們看到的是萬人空巷搶盤的宣傳，面對的是租金加幅大幅高於工資增長，無可奈何，趁著政府減辣入市。減辣導致需求出現缺口，供應又未有配合，加上銀行在估值上變得進取，導致呎價越搶越高。新界區鐵路沿線400萬以下的物業所剩無幾，年輕一族及新婚夫婦上樓恐怕已遙不可及。

未來四年「私」多「公」少

近日房委會公佈本年度新落成公屋單位只得9千8百個，較去年減少超過一半；可編配單位2.48萬個，是近5年最少。房委會表示，任何長遠的房屋計劃都不應該受短期波動而輕易改變，落成量低只是短暫情況，相信下年度可追回進度，更不影響長遠10年興建20萬個單位的目標云云。另外，有報道指政府積極推地已令施工單位回升。運輸及房屋局最新數據顯示，本年上半年施工單位有1萬2千多個，屬近年新高，未來4年整體住宅供應量達7.3萬伙，屬8年新高。 發展商近期「蚊型」房熱賣，邊際利潤又高，勢必多建此類小型單位，以數量作指標，私樓供應再多數千不足為奇。

筆者翻一翻資料，推算出未來4個財政年度公屋總落成量為6萬8千左右。這些數據及公佈信息除了顯示未來4年住宅供應量應為14萬伙、公私營低於長策的6：4比外，還有更深啟示。

長策目標已響警號

公屋落成創新低，未來4個財政年度總落成量預計為6萬8伙左右，平均一年只得1萬7千伙。以輪候冊二十多萬人計算，就算打個五折，「三年上樓」根本無法兌現，基層市民住屋肯定變成長期問題。長策以10年47萬伙供應量為目標，且公私營6：4比，即公營房屋28.2萬伙；若以未來4年14萬供應量計算，與長策十年的47萬差距33萬，即4年後的6年平均每年供應5萬5千個單位。再者，要達到長策十年的公私營6：4比，公屋還要追前4年的落後，每年需要建3.6萬伙公屋。從未來地皮供應量、大型發展項目的爭議、建造業人力資源短缺、發展商看準政府增加供應與維持高地價的矛盾從而以低價投地令流標現象蔓延，特區政府未能讓市民看到如何達至長策建屋目標。

認清特區政府底牌

筆者不知到甚麼時候長策才會出進度報告，但幾可肯定報告指長策「形勢大好」。長策除了十年建屋目標外，根本沒有其它可量指標及中期指標，已留有十足空間讓政府解讀，就不達標找借口。

即使長策不達標又如何？誰要負責？儘管有人負責，君不見那些庸官下台後從商的報酬更勝當官？筆者已多次在本欄指出未來落成量不足以填補需求缺口，更看不見可達至長策建屋目標，樓價將長期維持在極難負擔的不合理水平。

政府的根本目的是維持高樓價高地價，大搞中港融合以保經濟增長，因為只有經濟增長才能掩飾特區政府策略上的無方、執行上的無能，只有經濟增長才能避免像沙士（SARS）時的全民團結向政府施壓，只要社會分化，便有利扭曲民意，加強中共對特區的控制。維持高樓價高地價就是傀儡政府最能掌握的一環。如果樓價回落，影響經濟，政府馬上放寬辣招，調整長策。所謂「重中之重」的住屋問題，比起維護中共在香港的控制，前者只直屬可變的語言偽術而已。◇