樓市動向 CCL創68周新高 才高八斗難敵新劏房

文／勤智

新界西接力破頂

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)六連升兼創68周新高，最新報123.36，較上周微升0.01%，意味整體二手樓價跟歷史高位只差0.2%。分區指數表現參差，港島區跌0.56%，新界東微跌0.09%，九龍區升0.14%，續創67周新高。繼新界東後，新界西接力破頂，較上周升1.13%，一個月內累計升幅達5.44%，升勢凌厲。另外，中原城市大型屋苑領先指數 (CCL Mass)及反映中小型單位樓價的中原城市中小型單位領先指數連續兩周創新高。明顯地，是次升浪由用家帶動，以上車客及換樓客為主，針對中小型及大型屋苑入市。雖然立法會通過雙倍印花稅（DSD）條例草案，但事實證明，雙倍印花稅只能扭曲市場需求，並未解決根本供應問題。

至於供應何時到位?長策文件已露端倪，未來十年都供不應求，加上近期發展商選擇供應某類型單位，上車盤、中小型樓價難以下跌。

「蚊型」房進入新境界

有發展商推出大埔項目，反應熱烈，二度加推共492單位，截稿時已收七千多票，超額認購十多倍。作為非市區樓盤，大量興建開放式、實用面積少於2百平方呎的單位，實屬首次。這些「蚊型」開放式單位平均呎價近萬元，較三房單位呎價為高。該樓盤還提供只有177呎的「奇則」，把一手劏房帶進新境界，雖然發展商尚未推該盤，已令各界譁然。發展商又安排類似捆綁式銷售，部份3房單位的買家可以優先買入相鄰的開放式單位。發展商為首批單位提供最高15%折扣優惠，包括例牌菜印花稅回贈。樓盤雖然已屆現樓，但發展商以安全及部份樓盤尚有工程為由，未有開放現樓讓買家參觀，買家需簽署「無參觀同意書」。發展商更強調項目屬農地發展，成本較低，以「平靚正」優惠市民，此價不再，開放式單位是因應社會環境的設計云云。受項目影響大埔區二手市場即時冰封。

買家需留意發展商手法

若有現樓又對樓盤有信心，最佳的市場策略就是開放現樓讓買家親身感受。發展商應可作合理安排，偏偏選擇這樣的時間開售，又以安全理由，要求簽署「無參觀同意書」，箇中必有因由，且對買家不利。其後被傳媒報道樓盤園林內有大山墳，發展商以樓書已顯示，還以有山墳來證明該地好風水，實在令人哭笑不得。樓盤旁的保育地帶將來歸業主負責，百多頁的樓書當然註明，但除非法例規定銷售時必須提出，誰會留意？疑似捆綁式銷售手法的目的是賺到盡，鼓勵業主購買相連單位，既可打通，又可省印花稅。業主申請打通與否當然是後話，發展商的算盤當然是以百多萬的低入場費來遮掩「蚊型」單位的較高呎價及邊際利潤。該發展商的一舉一動均值得深入分析。

一手劏房「相煎何太急」

開放式單位(studio flat)在外國大城市甚為流行，專為上班族、派駐外國員工及未能負擔價錢高昂的物業的人士而設，所以絕不算甚麼新鮮事物。跟特區的一手劏房不同之處是在外國開放式單位鄰近市中心或商業地帶且實用面積亦有三至四百呎，一對未有小孩的夫婦入住還算舒適。特區新一輪的一手劏房位置偏遠墮角，實用只有百多呎。讀者不要忘記，特區的所謂實用面積並不實用，牆壁及部份窗台均計算在內，真正內籠面積恐怕只剩140呎。以該發展商的「蚊型」開放式單位為例，客飯廳睡眠綜合區內籠只有90多呎，即8乘12呎，以正常人一步2呎計，單位橫走一趟只有六步，恐怕才高八斗的曹植亦差一步未能成詩，最後一句「相煎何太急」抑鬱於心，還未及說出口。這些單位當擺放傢俬雜物後恐怕連轉身也難，長期處於只有數步的丁方對個人心理及生理有否影響，最好還是問問專家。直覺告訴我們這些並非適切居所，只適合非常特殊的市場板塊。筆者奉勸買家清楚了解自身需要，三思而後行。新劏房趨勢還將引發其它問題，下回探討。◇