樓市動向 CCL創21周新高 樓價沒有調整空間

文｜勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)創21周新高，最新報119.07，上升0.43%。港島區微跌0.4%，九龍區反彈2.2%，新界西幾乎無變動，站穩於100點以上。新界東連升五周，指數更創28周高位，跟歷史紀錄只差少於0.4%。本欄過去數周均提及新界東樓價皆因走勢明顯跑贏大市(見圖)，該區指數成份屋苑多屬用家及第一線換樓客，需求強勁。經政府製造市場營銷條件及額外需求，未來該區指數大有可能創新高。

政府惟恐樓市不亂

前文已提到政府可找其它時機減辣但偏偏選最壞的時間，惟恐樓市不亂，給予市場藉口炒作。

政府原可一收一放，減辣之餘亦同時堵塞其餘漏洞作交換條件，可惜錯過黃金機會。狼英上任時各方已預言他以民為敵，無力施政，解決樓市問題更是口不對心。政府推出雙倍印花稅超過15個月，不但條例仍未完成審議，財經事務及庫務局局長陳家強決定放棄「先訂立、後審議」的調整方式，未來如需要調整雙辣稅，將以條例草案方式提交立法會審議，施政又再「跪低」，將來調控樓市更為棘手。

本欄於去年提及樓市調整還看四大訊號，包括利率、地產股股價表現、新盤銷情、資金去向。時隔半年，是時候分析一下現時情況，預測樓市短中期走勢。

環球息率低處未算低

美國經濟依然疲弱，美國商務部公布上月修正後國內生產總值錄得1%收縮，幅度較預期大，亦是三年來首次收縮。消息公佈後，美元下跌，十年期美國國庫債券創一年新低。事實上，十年美國債券孳息率由年初最高位3.03%下跌超過五十點子。經濟疲弱，聯儲局於未來十八個月加息機會極低，歐洲主權國債券跌至新低。受制聯繫匯率，港幣亦隨美元下跌及特區只能維持超低利率，給予資產價格大力支持。特區按揭息率將長期維持全世界最低水平，加上金管局要求借貸者接受加息3厘的壓力測試，足以承擔未來數年利率上調風險。上月份，銀行樓宇估價在累跌9個月後明顯回升，間接推高業主叫價。金融環境上看不到利淡樓市因素。

地產股股價一年高位

地產股表現往往領先樓市表現，股價反映未來營利預測，若預期樓價下跌，地產商利潤將急降，股價亦隨之下跌。政府實施雙辣招是地產股曾跑輸大市，但情況今年已逆轉。地產分類指數過去半年不但跑贏恆生指數，多隻地產股股價更創一年高位。鷹君以極低投得白石角地皮，股價卻即時抽升，這代表市場對地產商未來盈利樂觀，再者就是地價低並不代表地產商需要劈價賣樓。資本市場並不認同樓價於短期內下跌。

新盤銷情帶動市場氣氛

長實及南豐等旗下荃灣新盤在政府減辣製造市場話題後開售，最低呎價仍過萬，但市場反應非常熱烈，售樓處萬人空巷，首批六百多單位收萬多票，即時沽清，發展商提價加推近五百單位，截稿前已超額認購十多倍。

一手盤「小陽春」，令市場氣氛轉好，買家入市信心增強。二手市場經過上兩個月成交反彈，盤源消化，業主更雄心，部份已反價。資金流向方面，雖然人民幣於近月從高位貶值4%，但仍未見資金大量流走。投資渠道狹窄，低息加高通漲環境迫使資金投入房地產。

總括而言，四大市況信號基本上全屬正面，意味樓價不但難以下跌，個別區份甚至有機會挑戰新高。筆者曾預期全年樓價跌百分之五至十，已較整體市場預測為低，經政府減辣催谷市場氣氛，加上外圍環境，可見將來供應又未能到位，相信今年樓市調整多於5%的可能性已甚微。◇