樓市動向 CCL一年低位上落 長策會諮詢有何價值(上)?

文｜勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL) 於低位上落最新報117.77，較上周升0.3%。新界西急跌1.7%。值得一提的是港島、九龍及新界西三區剛巧是歷史高位的94.3%，但新界東則仍穩站歷史高位的96%，抗跌能力較其它區份強。無論如何，整體樓價仍處極高水平。踏入3月，二手市況依然淡靜，但部份業主態度軟化減價，成交似有回升跡象，慎防指數因成交量低而急跌，為大市構成更大心理壓力，到時才可算是第一浪調整正式開始，調整目標為5至10%。另外，政府打算本年度推出34幅地皮拍賣，可建1萬5千多個單位以填補供應缺口。但事實上有很多地皮需要更改規劃，有些插針地皮亦受地區挑戰，是否成功如期推出還是未知之數，連局長陳茂波亦承認覓地起樓極為困難，短中期供應將難以達標，辣招恐怕長期維持，二手冰河時期更未見盡頭，地產代理難熬矣。

長策文件經公眾諮詢後收到8百多頁個人及團體回應，用了三個月時間總結並向政府提交長七十多頁的報告。報告指大眾普遍認同長策會提出的供應主導方針，未來10年供應47萬個單位，公私營房屋比例為六比四，支持政府增建公屋，確保公屋資源善用等。報告又指大部份意見反對劏房發牌建議及重新實施租管，長策會則認為問題具爭議性，需評估利弊及風險小心處理，推行任何措施前，一定要先取得明確的共識云云。最有趣的還是羅列數十場的所謂公眾諮詢以炫耀成績。從長策會成立至總結用了差不多一年半，期間樓價租金穩在極高水平，公屋輪後冊創24萬紀錄新高，市民期待政府及長策會能給予清晰願景徹底解決住屋困擾，看完輸打贏要的總結報告，市民肯定又再一次失望。事實上長策會由梁班子主導，根本不應對其抱有任何幻想。

報告提及不少公眾質疑，但被長策會一一駁回。其一就是不知從何時算起的10年47萬建屋目標。有人質疑數據被低估，長策會的回應是諮詢文件已經涵蓋所有房屋需求的來源，且推算每年更新以適時反映當時經濟環境。但核心問題根本不是數字或者是推算方法而是背後的假設及落實監察的機制，市民及團體被長策文件的諮詢問題誘導至討論一些枝節而忽略重點。大陸投資及調控均為重要假設但數據滯後不全，與地產代理估計嚴重落差。諮詢文件對如何監察每年更新估算的機制隻字未提。市民爭取的應是建立一透明度高且有公眾參與的監察機制，不讓政府把建屋量舞高弄低，避免重蹈沙士時老懵董以一人之見就把長策推倒的覆轍。

至於公私營房屋六四比，大部份意見要求政府增加比例以填補龐大需求缺口。但長策會竟認為提出意見者鮮有提出理據，在權衡所有因素後維持六四比例不變，六四比旨在向大眾傳達一個清楚訊息就是增加房屋供應以扭轉供求失衡。事實上長策會亦從來沒有提出任何理據為甚麼公私營房屋要六四比? 此比例如何影響私人樓市穩定?如何否定七三比會大幅影響樓市? 或者短暫的提高比例為甚麼不可行?又或是在六四的基礎上增建公屋為甚麼不可行等?長策會沒有提出理據卻要提出意見者提出理據，根本就是自打嘴巴，荒唐至極。公私營六四比只是回到昔日的建屋水平，只能說撥亂反正，如何填補政府這十多年來以單程證引入的數十萬基層人士公屋需求的缺口?大眾應繼續逼使長策會把政府三年承諾公屋上樓的指標軟化的理據。 篇幅所限，下回續談。◇