【國際地產】2014 美國房市大預測

文｜林清泉

隨著隆冬已至，又到了反芻今年、展望來年的時刻。去年底美國房市稍現谷底反轉契機，幾乎所有專家都預測今年房市會溫和上漲，結果今年全美房市大漲11%，有些地區甚至漲超過20%，跌破不少專家眼鏡。明年美國房市走向如何？許多專家也提出了各項預測。

房價漲幅3%~6%

房地產網站Zillow 首席經濟學家StanHumphries 認為，今年房市的暴漲雖有其好處，但委實難以為繼，同時也超過健康房市所應該有的歷史常態曲線。由於房貸利率增高、房價變得較昂貴、房屋庫存增加等因素，他預測2014 年房價漲幅應會趨緩至3%。Humphries 說：「這對於那些競價戰過於激烈，而已浮現泡沬跡象的地區的購屋人來說，這是一個好消息。」

全美房地產商協會首席經濟學家YunLawrence 在11 月於舊金山的年會中，對明年房價提出的預測則是在明年底前上漲6%。在新屋方面，他預測新屋價格則會上漲5%。

房屋庫存壓力減輕

Realtor.com 專欄作家Michelle Lerner 表示，今年初可以叫做「庫存最低之年」，由於購屋人需求增加，而售屋人等著房價上漲而惜售，使得房屋庫存嚴重短缺。隨著房屋庫存逐漸增加，目前的庫存水準已和一年前接近，而房屋銷售速度卻增快許多，房屋在市場上的時間減少了11%。Lerner 預測，明年房屋庫存會穩定下來，並逐漸回到傳統的水平。

在房市大蕭條中，許多小建商苦苦掙扎在開發案的貸款中，而使得新屋開發銳減。Lawrence說，明年春季庫存短缺的感受會再現，唯一減輕庫存壓力的途徑就是增加新屋營建，他說：「新屋必須增加50% 才能趕上潛在的需求」。

長期來說，平均年度新屋營建約在150 萬戶，今年獨立屋的新屋營建約在60 萬戶，明年他預測新屋開發將會增加25%。

30 年固定利率將達5%

Zillow 房貸處長Erin Lantz 認為， 隨著經濟改善及聯準會政策的改變，整個2014 年房貸會一直上升，很可能會在2010 年後第一次觸達5%。這意味著購屋的房貸更加昂貴，例如，20萬元房貸每月房貸付款金額就增加160 元。

不過，Lantz 說，把5% 房貸利率放在歷史架構來看，仍然不失為相當低的利率。而且對很多地區來說，房屋可負擔性仍然處於歷史常態線上，所以房貸利率上漲並不會傷害到房市復甦。不過，他強調這個說法並不適用於某些房價暴漲的地區，特別是一些加州的城市。

Lawrence 預測，聯準會將在明年減少每個月850 億的債券購買，聯準會之前以這個手法來控制利率在超低水位，進而刺激經濟。明年他預測聯準會因為減少資金挹注，30 年固定利率可能在明年底跳升至5.4%。

購屋人更容易借房貸

Lantz 說，如果從正面的角度去看房貸上漲，那麼好處就是明年將比今年更容易借到房貸，因為房貸利率上漲將使銀行的重新貸款業務縮水，這將迫使銀行互相競爭以爭取貸款人，這會逐漸使放貸條件鬆綁。

住者有其屋比率將跌至65% 以下

Humphries 認為，2006 年間的房市泡沫化起源於銀行放任借貸條件，以及對房價增值的不理性期望，這使全美住者有其屋比率暫時性地拉高到70%。經歷了房市大蕭條，這樣的比率証實了是無法持續的。至明年，這個比率還可能跌破65%，達到1995 年以來的低點。

十大熱門房市

Zillow 經濟研究處長Svenja Gudell 根據各城市失業率、人口增長率、及房價預測，預測下列十大城市為明年十大熱門房市，這些城市可能有強烈的房屋需求，也可能出現房價的增長。◇

圖片來源：Fotolia