【香港地產】樓市動向：CCL於120徘徊 樓價會調整多少?

撰文｜勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報119.87，較上周升0.03%，幾乎無起跌。CCL連續28周在118至122點之間徘徊，辣招只令成交萎縮卻未能令樓市健康調整。近日新盤發力搶客，二手繼續低迷，繼天璽上周成為巿場焦點後，The Austin 接力開售，收兩千多票，超額認購十多倍，公司客亦大舉入票，反映需求殷切。發展商以少量低價盤及退稅招徠，營造越遲買越貴的氣氛，策略收效。因二手成交冰封，不時震出低價盤，指數波幅加劇，急跌亦不足為奇，除非指數低於118點，調整浪還未正式開始。

對於樓價會調整多少，眾說紛紜。有分析員認為現時樓市處於泡沫狀態，爆破時跌幅可達一半，大部份分析指調整介乎20%至25%。樓價最終下調多少只能事後才知，但筆者認為下跌空間不多，且調整可能短暫，分析如下。

長策未解供應問題

上月長督會推出諮詢文件，拋出47萬未來十年建屋目標，卻未能讓大眾看到土地來源，未來五年需求缺口亦不可能填補。臨時措施雙辣招實施半年有多，不但未能令樓市健康調整，反而令購買力積壓，只要樓價稍作調整，長線投資者及用家便急不及待入市。最近有新盤以回贈部份雙辣招稅項作招徠，扣除景觀因素樓，盤價格只略低於二手巿場，並非瘋狂劈價，馬上引發市場熱烈反映。地產代理亦表示只要二手盤擴闊議價空間到5至7%左右便有承接。供不應求令樓價有強大支持。未來兩年大型基建及交通網絡陸續落成，縮短交通運輸時間，亦直接支撐樓價。

加息這麼近那麼遠

美國經濟雖然復甦，但步伐明顯緩慢。月初美國因債務上限爭拗令聯邦政府局部停止運作，對經濟帶來負面影響，財政懸崖威脅揮之不去，令美國可能減慢退市步伐，推遲加息時間表。候任聯儲局主席耶倫勢將延續柏南克貨幣寬鬆政策。就算聯儲局加息，脆弱經濟恐怕未能承受息口大幅上升。令息口突然上升的可能性是美國評級下調或債務違約。前者很可能觸發聯儲局新一輪救市行動，後者將會是全球性災難，美國定必全力避免發生，違約可能性極微。港元跟美元掛鉤只能跟隨美息，低息環境持續令資產價格高據不下。

中共因素左右樓巿

特區樓價之所以貴絕全球，中共因素不容忽視。中共政權不穩，權鬥不斷，為了分散風險，官富把大量資金調離中國大陸。這些資金的特點是炫耀性及不在意回報。隨著中港融合，自由行極速擴大，非本地人直接或透過空殼公司購買物業急速增長，政府多年坐視不理，令供應不足及高樓價問題急劇惡化。倘若樓價跌幅抵消部份辣招稅務影響，加上人民幣持續升值，港樓旋即回復吸引力。事實上第三季已知內地個人買家比例在重稅下依然佔成交金額8.0%。此等資金在等待入市時機，左右樓市調整。

跌價狼英有機可乘

大家可還記得自由行的始作俑者就是梁振英。他的所謂中港融合政策實際上就是令特區經濟上依賴從而接受中共支配。若樓價真的大幅下跌對經濟構成負面影響時，商界、地產業界加上業主反對聲音將極為強大。現時政府民望極低，根本沒條件堅持。梁振英到時又可重施故技，推出類似自由行等措施，擴大自由投資等支持樓市，令樓價急速反彈。一來可打造自己成為救世英雄，避免「腳痛下台」，二來又可以深化中港融合向中共邀功。一個中共扶植的傀儡，在市民長遠住屋利益與配合中共之間的抉擇，昭然若揭。

綜觀上述而言，筆者認為樓價調整空間少於15%。特區已無時無刻受制中共無形之手，已不能用巿場常規思維分析樓市。港人以合理負擔能力範圍擁有適切居所的夢想將極之遙遠。◇