投資豪宅多空置 撤資港樓不看好

有地產界人士表示，近年市場有高估內地實力傾向，自由行已經開始息微，「辣招」過後，內地投資客幾乎絕跡。與此同時，熱錢明顯有流向歐美國家現象，西方樓市有上升趨勢。本港樓市在沒有資金的承托下，更有撤資現象，加上美國退市消息及外圍因素影響，未來本港樓市肯定不看好。

 其實，內地資金抽緊現象從未放鬆，日前，建銀亞洲調高人民幣定存息至5.4厘吸客套現，利率遠拋一眾大行及中小行約3厘年利率。

 內地鬆綁樓市調控政策,樓市也初見小陽春。國家統計局日前公佈，7月份新建商品住宅，與上月比較，70個大城市中，有62個的樓價錄得上升，最高漲幅為2.2%。

 內地樓市稍有升幅，有分析就直言，內地經濟屬於不正常系統，樓市上升僅屬於短暫現象，內地放開樓市調控政策目的是為了托本地市場，樓市稍有上升是托市效果。

 內地投資豪宅空置重

內地人「辣招」前熱購本港豪宅，也被「辣招」影響，放租無人問津，入伙兩年半數單位仍閒置。最嚴重的是灣仔尚匯及跑馬地紀雲峰，半數以上單位閒置。灣仔尚匯今年６月入伙，目前已售出逾140伙，當中市場有約90個二手放租盤，呎價50元，全部交吉，空置的單位最少有64%，42%買家為內地人士。跑馬地的紀雲峰，自住人士僅11%，26%放租，一樣無人問津。

尚匯（網絡圖片）

內地人辣招前熱賣本港豪宅，放租無人問津，入伙兩年半數單位仍閒置。最嚴重的是灣仔尚匯及跑馬地紀雲峰，半數以上單位閒置。與此同時，熱錢明顯流向歐美國家，西方樓市有上升跡象。圖為上月7日，地產代理八大商會等30多個團體，首次聯手成立「辣招苦主大聯盟」發起遊行，要求取消「雙辣招」。（大紀元資料圖片）

 業界：市場高估內地購買力

 有業界人士表示，空置率嚴重，行內個個都知，因為市場高估內地的購買力，而且，多數都是銀行借貸，入夥後週轉不了，唯有撻定，新樓及商舖都有內地客撻定。

 另外，北角及港島區的單棟式豪宅，大量單位空置，到了夜晚烏燈瞎火。地產界人士解釋說，新樓價錢昂貴，起價高，租金供不起樓，但租金卻可以買到低價樓，租得起豪宅的人，完全可以利用資金，輕鬆購置稍低價的樓，所以導致，豪宅難以租出。

 行家都知，大多內地客均用銀行貸款，撲水來港買樓，現在，放租不成，又看好市場，所以長楂手不放盤，希望做長線投資。不過，受外圍因素的影響，若市場稍有風浪，首當其衝，豪宅會帶動大市由高位跌下，引申的情況就是整體樓市一齊跌：「貴價樓一拋貨，會帶動低價樓都下跌。」

 香港樓市警鐘響起

如樓價一跌，很多骨牌效應都會相應出來。加上現在內地再也「擔不到水」到香港，外資亦不流入，有業界人士表示，香港樓市警鐘已響起。

 2003年沙士過後，內地居民客赴港買舖，買樓，樓市順勢上升。「辣招」前，本港樓市幾乎全部都是炒家買賣，用家絕跡。中原創創始人早前接受傳媒時表示，市場僅有二成用家，八成炒家。「辣招」出現後，炒家幾乎絕跡，警鐘已經響起，預計樓市將會下行。◇

撤「辣招」 升幅微

利嘉閣研究部主管周滿傑表示，香港整體的住宅空置率不算高，根據政府資料顯示，空置率都平均在6%，2003年沙士有9%。他認為，因為灣仔尚匯都是剛剛收樓不久，有些還沒正式完成手續，需要再觀察，暫不能妄下結論。

 他承認，受美國加息影響，內地又爆水緊，即使放寬「辣招」，但內地的錢未必可以套現到香港買樓，若「辣招」放開，升幅都會微小。近期，內地人在香港購置物業，100單成交中僅約1，2單，由早年的40%跌至2%，九成半都是本地買家。

 對於市場有憂慮，本港樓市隨時踏入97年金融風暴風險，他表示，97年和現在情況不同， 97年買樓，借貸過分嚴重，市場一推就垮，現在入市資金高，即使有風暴，市場亦不會輕易推垮銀行體系。

利嘉閣研究部主管承認，受美國加息影響，內地又爆水緊，即使放寬辣招，但內地的錢未必可以套現到香港買樓，若辣招放開，升幅都會微小。（大紀元資料圖片）

 他指，現在的樓價未必是高峰期，因為美國、日本、中國都大量印鈔，資金流動肯定高過97年，就算是「辣招」鬆綁，樓價上升都不是很驚訝的事。

不過，利嘉閣董事張偉文就表示，新樓盤的單位有自然空置現象，內地客買樓本為做長線投資，現時不急於套現，空置是自然現象。但「辣招」令國內投資客幾乎絕跡就是事實，不撤招，成交淡靜是必然，撤招後，樓市肯定會升，因市場還有購買力。◇