國際地產：美小企業生存法案受爭議

一個為商業租戶帶來更多權益的法案，很可能會面對房地產業的眾多反對聲音。小企業生存法案(The Small Business Survival Act )將給商業租戶至少十年的續簽權利，以及通過調解與業主簽訂合同的權利。但地產界人士認為這會毀掉紐約商業地產的發展。

文、圖 / Nick Zifcak

「如果你不得不永久性地和租戶續簽合同，這個城市就會停滯。」Massey Knakal地產公司的董事長羅伯特．克納卡爾（Robert Knakal）在與大紀元通電話時說，「我認為這是我聽到過的最愚蠢的主意」。

對於投資了幾萬或幾十萬的小商業租戶，譬如文具店、熟食店、飯店、乾洗店、藥店、俱樂部、酒吧或雜誌攤等，一個無法磋商的租金上漲將會使他們被迫倒閉。

搬遷不解決問題　　

如果面臨著租期將至，而業主又不肯續簽合同，小商戶可能會白白失去他在該店面投資的一切。同時，搬走也不是一個好的選擇，畢竟你不能指望你的顧客跟著你去新的地方。

克納卡爾認為，這個法案是想為商業租戶創造一個價格控制機制，這個說法並不過份。商業租金與住宅租金不同的是前者沒有受到法律的控制管理。

小型商家面對的挑戰並不新奇。商業租戶權益法案早在1986年 就以某種形式存在了，只不過當時不叫這個名字，當時是市議員魯斯．麥辛澤（Ruth Messinger）首次提議。2008年出現了一個修改後的版本，並得到了市議會小型企業委員會全體32名成員的支持。2009年末，市議會法律總顧問辦公室出於法律方面的考慮，中止了此法案，沒有將其進入投票程序。

目前的版本是2012年12月由市議會議員陳倩雯（Margaret Chin）提出的小企業生存法案(The Small Business Survival Act )。

陳倩雯致力於就這個法案進行公開聽證，以便為小型企業的東主尋求保障，但法案並不保證租賃合同的續簽。解決租賃糾紛的調停者將根據就近的租金市價及業主花銷來設定租金。

紐約租賃價高者得

如果商家付不起房租，他們就不能再續簽合同。如果業主收到了新租戶以更高價格租賃房屋的請求，而現有的租戶不能付出更高價格的話，業主可以選擇付租金更高的那個客戶。

「這個城市最美的一點，就是它持續在重新再造。」克納卡爾說。他認為，該法案將會阻礙新的地產開發，並且毀掉房地產業。　

但不是所有人希望這個城市不停重新再造。在6月25日該法案的新聞發佈會上，市議會議員Letitia James譴責了紐約連鎖店和特許經營店的增加。

「我們看到紐約越來越像個大商場。」James說。

從業主的立場來看，企業零售商是更好的選擇。代表租戶的律師Jeffery McAdams說。連鎖商店有公司做擔保，更容易收取租金，但是小型的獨立商店如果賠錢了，收回未付租金的難度就比較大。 ◇

連銷店是房東較喜歡選擇的租戶，圖為位於紐約市一家星巴克的店面。（圖片：Ralph Daily）