【經濟法律】地產代理不宜草擬臨約

☉黃覺岸

本欄談過很多代理人（Agent）的法律問題，但有一些我們俗稱代理的人，在法律上並不是代理人的關係，例如獨家代理商並不是廠家的代理，而是貿易商，是購買再出賣，賣家與廠家並無合約關係。又例如地產代理，不存在代買家出售物業的權力，只是提供介紹服務，從而收費，合約完全是買賣雙方的直接關係。

但地產代理往往提供臨時買賣合約供雙方簽署，那也是一些簡單的標準格式，一旦合約涉及複雜的法律事宜，地產代理不宜代勞，而應交由專業的律師處理。無論地產代理多麼有經驗，根本不明白地產以外的商業運作。下述一件涉及50萬元訂金的損失，合約由促成合約的地產代理草擬，上訴庭的法官特別加以批評，指代理是做成事件一片混亂，連累客人損失的人，應代付律師費。

Tse Ping Shun V Lai Hoi Man Shan Grace [2010] 4HKC

為了避開印花稅，被告人用公司持有畢架山道一號單位，這單位在05年出售給原告，以1,980萬成交，但有關的交易臨約不是由專業律師草擬，而是由地產代理代勞。臨約訂明賣方須於7月簽股份轉讓文件，但10月成交時才交出該文件。賣方無如期簽訂股份轉讓文件，要求退還50萬訂金。

原告指稱賣方眾公司董事拒絕履行合約，理由是：

（一） 沒有如期簽立公司股份的轉移文書。

（二） 弄到公司在5月到10月間大量增加對股東董事的負債，事前未得到買方的同意。

（三） 未有在10月成交物業之前解決公司的債務問題。

（四） 錯誤地在10月24日終止合約。

簡而言之，賣方是因買方未能如期完成交易而沒收50萬元訂金，原告買方指已經有效廢止合約（rescind，提轉移股份的協議），所以有權取回訂金及得到其它賠償，結果原告敗訴，上訴也再敗訴。

上訴庭指賣方無責任在交易前出文件。原告指基於商業角度，既然股份轉讓文件須於7月簽立，賣方有隱含責任向他們證明文件已如期簽立。上訴庭不同意，指若非必須，商業運作上沒有這一隱含責任。

雙方應估計到由5月到10月間物業的按揭需要贖回，否則賣方被告會被銀行起訴，而這情況必然大量增加董事對公司的借款。兩家的安排是這筆債款同公司一同轉給買家，所以無根本的分別。

根本上不能成交的原因，是買方未能取得按揭銀行的准許，直到買方成為公司的已登記股東。買方有能力及責任付出更多的訂金，以令債項得以清付，不需第三者的幫忙。由於此，被告有權取消合約。

案件涉及公司、按揭銀行等複雜的法律關係，不容易簡單解說，亦由於此，當初由非律師的地產代理代為草擬合約，令到付款的先後關係不清不楚，令到這項物業的買賣告吹。◇