大陸樓價下跌或引發社會危機

【大紀元記者高紫檀報道】近日，中國大陸各地出現樓盤降價，多個地區出現已置業的業主找到開發商抗議，要求補償。大陸樓市是否達到拐點？未來的走向如何？中共政府是否會放鬆調控政策？記者為此專訪經濟學家簡天倫博士，簡天倫表示，中國的樓市面臨危機，中共政府處於兩難局面。

中國樓市已在轉向

簡天倫說，一星期前，他查看了9月份中國樓市的資料，最近又對比了10月份的樓市資料。他發現「這個變化相當大！」

從9月份數據來看，部份地區樓市價格還在微微上漲，但漲幅變小；部份城市樓價已經開始下跌，個別城市樓價已經下跌了兩三個月。但是，中國房屋市場的總體趨勢並不明朗。然而，10月份樓市的走向發生了明顯的變化，而且變的不僅是一、兩個城市，也不僅僅是上海，佛山等一線城市，現在是很多城市都在下降。

簡天倫以北京為例，「金九銀十」兩個月內的房屋成交量與去年同期相比下降46%，跌幅非常大。在其它地方如上海、深圳、杭州、佛山等等，樓盤價格和銷售量的下降也非常明顯。

「現在不僅是北京、上海、深圳降價，連重慶、杭州等地也都在降價。有的樓盤降價接近30%，普遍的也都有5%～20%的降價。實際上，全國一線、二線城市，相當多的地區，價格和銷售量都在下降。」

簡天倫表示，房地產的蕭條還可以從開發商手裏的庫存看出來。比如北京通州地區，有13,000多套住宅，160萬平方米的房屋待售。按目前的銷售速度（9月份售樓546套），要24個月才能賣完庫存。

房地產的蕭條也可以從其它方面反映出來。在前期樓市大漲期間，大陸的房地產中介公司冒出很多，僅深圳就有上百家登記備案的房地產中介公司，店舖多達5,000多家。去年深圳一個月能成交12,000套，但是現在一個月才僅成交2,000多套，平均一家房地產中介的店舖2個月才賣出一套房子，這必然會導致大量店舖倒閉。有消息稱，目前單單中原地產在深圳一地就關鋪60間，裁員1,000人。世華、中聯等房地產中介公司也都在關鋪。

簡天倫指出：「這些都說明中國的房地產已經在轉向。」

樓市的轉向是積累效應

對於樓市轉向的原因，簡天倫解釋：「這是積累效應。」

首先是中國的房地產泡沫太嚴重。樓價大幅度下跌是大家預料中的事；其次，中共政府用來阻止房地產泡沫膨脹，自2010年4月份國10條公佈以來，開始中央實行了一系列打壓地產泡沫的政策措施，連續採取限購令、提高首期、增加置業貸款利息等，許多地方政府也出了一些限購令以及降價目標，政策效應一點點表現出來；隨後，中共還收緊銀根以控制通貨膨脹，樓市再次受到打擊。

簡天倫進一步分析，政府的政策要求房地產開發商的土地出讓金要到位，迫使原來購買了大批土地的開發商要交出大量現金，而政府的限購政策又限制了購屋人的需求，同時收緊銀根使房地產開發商資金出現緊張，導致許多開發商不得不用借錢來度難關。從已公佈的3季度報表來看，目前中國131家上市的房地產商，庫存量增加，銷售量下降，經營性現金為負值。這131家上市的房地產商今年第三季度末的存貨達9,838億元，較去年同期增加44.9%，存貨積壓跡象明顯。從現金流來看，131家上市的房地產商中，有80家房企前3季度經營性現金流為負值。從成交量來講，大約七成的一線房地產公司，首3季度完成的銷售任務不到計劃的75%。◇