北京一邊忙於救大陸樓市，一邊要應對動態清零下「一城一策」的混亂，中港通關仍未有期。本港移民賣樓越來越多，樓價亦越跌越急。中原城市領先指數顯示，今年以來，香港樓價跌幅逾12%，而近18個星期，跌幅就超一成。有調查指，過半受訪者認為未來12個月樓價會繼續下跌。施永青則指，樓市跌勢加劇，全年可跌20%。
港樓價下跌無支撐 移民賣樓、蝕讓增加
反映本港二手地產市場價格變動的「中原城市領先指數」最新報162.31，重返2017年11月水平，按周跌1.5%。今年整體樓價跌幅擴大至12.05%，為2008年金融海嘯之後，14年來最大跌幅。較該指數去年8月的歷史高位已下跌15.17%。
中原集團創辦人施永青22日在《AM730》的專欄文章中表示，樓市已跌穿第一條臨界線10%，正向第二條臨界線20%邁進，年內跌破的概率很高。
他寫道：「樓價愈跌，就愈多人變成負資產；愈多人變成負資產，就愈多人想壯士斷臂，以割掉虧損；於是又造成樓價進一步下跌。」
施永青又指，樓價的跌幅在十月份突然加快，第四季樓價的跌幅或等同前三季跌幅的總和，導致今年全年樓價跌逾20%。「若然真的出現這樣的跌幅，足以引起市場的恐慌，並形成金融風險。」
隨著樓價加速下跌，近一兩個月，市面上移民賣樓的廣告越來越多；售樓價格屢屢更新，且越降越低；傳媒關於蝕讓成交個案的報道也越來越多。
利嘉閣地產統計數據顯示，10月全港1,607宗已知的二手私樓買賣登記中，蝕讓二手樓個案增至186宗，按月升至11.6%，為2009年10月以來逾13年的按月新高。利嘉閣又指，進入11月，蝕讓情況進一步加劇，本月首15日，損手比例急增至18.4%。
隨著蝕讓情況蔓延，從普通住宅到豪宅均出現蝕讓的情形。
綜合媒體消息，黃埔花園2期18座低層，一戶實用面積389平方呎的兩房單位最新以540萬元成交，原業主於2019年4月以676.8萬元購入，是次轉手賬面蝕讓136.8萬元，期內貶值二成。
豪宅方面，有「亞洲樓王」之稱的中半山天匯的一個高層複式5房戶，原業主於5年前以4億元購入，近期大減至3.78億元沽出，賬面蝕讓達2,200萬元。
分析：「外援」需求仍在 惟現時難以入市
旅美資深投資顧問Mike Sun認為，香港市場不缺乏「剛需」，問題是價位何時會跌至可承受範圍；另一方面，香港樓價下跌的趨勢未有出現轉捩點，且越跌越急，越跌購房者越不會買。
至於外需，他認為海外資金不會進來，但香港樓市對不少大陸人仍有吸引力。
Mike續指，目前大陸防疫措施反覆，儘管方向大機率仍是「一城一策」，但全面放開恐「遙遙無期」。他透露，雖然遲遲未有通關，但是不少他在大陸的朋友仍在考慮通關後來香港置業。
此外，他指出，除了疫情防控，現時有兩項因素制約南下資金。一方面是在大陸經濟低迷之際，當局是否會放開資金南下，支撐香港市場。另一方面，人民幣貶值，兌港幣匯率亦處於弱勢，會令大陸持有人民幣資產的投資者有所顧慮。
港銀再調息 市民置業承壓、繼續觀望
進入今年下半年，聯儲局連續多次加息0.75厘，本港樓價隨之開始加速下行。近日，本港大行上調封頂息以紓緩息差壓力。行業人士認為，息口上升是影響本港樓市的最大負面因素，本港大行上調封頂息，令居民置業壓力增加。
根據中原地產研究部18日公布的數據，最近18個星期，整體樓價跌幅已超過一成，達到10.35%，對比今年以來12.05%的整體跌幅，樓價明顯加速下行。
21日，渣打香港宣布，由22日起，H按鎖息上限由P-2.5%上調至 P-2.25%，實際息率升至3.375%，最優惠利率（P）維持於5.625%。美聯儲11月加息以來，首次有本港大型銀行宣布上調H按鎖息。
中原按揭董事總經理王美鳳指出，在美息上升及銀行結餘減少的加息周期歷程下，近日與樓按相關的1個月港元拆息升至22日的3.65%，創14年新高，大幅高於市場主要按息，反映銀行對資金成本上升及上調按息之壓力。不排除會再有銀行跟隨上調新造按息以紓緩息差壓力。
上調封頂息亦被視作上調最優惠利率（P）的前奏。
花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊在22日的記者會上表示，息口上升是影響本港樓市的最大負面因素。本港最優惠利率（P）上升，加重市民置業負擔；壓力測試難度亦隨之上升。
中原按揭董事總經理王美鳳指出，對於新造H按客戶來說，H按封頂息由3.125%加至3.375%後，以還款期30年、500萬元按揭額計，每月供款將增加686元，加幅3.2%。
息口上升，市況低迷，樓市缺少外援之際，本地居民置業意欲亦不振。
花旗銀行於22日發布「2022年市民置業意向調查結果」，對未來12個月樓價感樂觀的受訪者比例僅有12%，較去年同期的38%大幅回落，更有51%的受訪者認為未來12個月樓價會下跌。
調查又指，縱使今年有更大比例的受訪者視現時為入市好時機，卻未見帶動受訪者的置業意欲，觀望態度仍然濃厚。◇
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