北京一邊忙於救大陸樓市,一邊要應對動態清零下「一城一策」的混亂,中港通關仍未有期。本港移民賣樓越來越多,樓價亦越跌越急。中原城市領先指數顯示,今年以來,香港樓價跌幅逾12%,而近18個星期,跌幅就超一成。有調查指,過半受訪者認為未來12個月樓價會繼續下跌。施永青則指,樓市跌勢加劇,全年可跌20%。

港樓價下跌無支撐 移民賣樓、蝕讓增加

反映本港二手地產市場價格變動的「中原城市領先指數」最新報162.31,重返2017年11月水平,按周跌1.5%。今年整體樓價跌幅擴大至12.05%,為2008年金融海嘯之後,14年來最大跌幅。較該指數去年8月的歷史高位已下跌15.17%。

中原集團創辦人施永青22日在《AM730》的專欄文章中表示,樓市已跌穿第一條臨界線10%,正向第二條臨界線20%邁進,年內跌破的概率很高。

他寫道:「樓價愈跌,就愈多人變成負資產;愈多人變成負資產,就愈多人想壯士斷臂,以割掉虧損;於是又造成樓價進一步下跌。」

施永青又指,樓價的跌幅在十月份突然加快,第四季樓價的跌幅或等同前三季跌幅的總和,導致今年全年樓價跌逾20%。「若然真的出現這樣的跌幅,足以引起市場的恐慌,並形成金融風險。」

隨著樓價加速下跌,近一兩個月,市面上移民賣樓的廣告越來越多;售樓價格屢屢更新,且越降越低;傳媒關於蝕讓成交個案的報道也越來越多。

近一兩個月,香港市面上移民賣樓的廣告越來越多。(余鋼/大紀元)
近一兩個月,香港市面上移民賣樓的廣告越來越多。(余鋼/大紀元)

利嘉閣地產統計數據顯示,10月全港1,607宗已知的二手私樓買賣登記中,蝕讓二手樓個案增至186宗,按月升至11.6%,為2009年10月以來逾13年的按月新高。利嘉閣又指,進入11月,蝕讓情況進一步加劇,本月首15日,損手比例急增至18.4%。

隨著蝕讓情況蔓延,從普通住宅到豪宅均出現蝕讓的情形。

綜合媒體消息,黃埔花園2期18座低層,一戶實用面積389平方呎的兩房單位最新以540萬元成交,原業主於2019年4月以676.8萬元購入,是次轉手賬面蝕讓136.8萬元,期內貶值二成。

豪宅方面,有「亞洲樓王」之稱的中半山天匯的一個高層複式5房戶,原業主於5年前以4億元購入,近期大減至3.78億元沽出,賬面蝕讓達2,200萬元。

利嘉閣地產統計數據顯示,10月全港1607宗已知的二手私樓買賣登記中,蝕讓二手樓個案增至186宗,按月升至11.6%。(余鋼/大紀元)
利嘉閣地產統計數據顯示,10月全港1607宗已知的二手私樓買賣登記中,蝕讓二手樓個案增至186宗,按月升至11.6%。(余鋼/大紀元)

分析:「外援」需求仍在 惟現時難以入市

旅美資深投資顧問Mike Sun認為,香港市場不缺乏「剛需」,問題是價位何時會跌至可承受範圍;另一方面,香港樓價下跌的趨勢未有出現轉捩點,且越跌越急,越跌購房者越不會買。

至於外需,他認為海外資金不會進來,但香港樓市對不少大陸人仍有吸引力。

Mike續指,目前大陸防疫措施反覆,儘管方向大機率仍是「一城一策」,但全面放開恐「遙遙無期」。他透露,雖然遲遲未有通關,但是不少他在大陸的朋友仍在考慮通關後來香港置業。

此外,他指出,除了疫情防控,現時有兩項因素制約南下資金。一方面是在大陸經濟低迷之際,當局是否會放開資金南下,支撐香港市場。另一方面,人民幣貶值,兌港幣匯率亦處於弱勢,會令大陸持有人民幣資產的投資者有所顧慮。

花旗銀行於22日發布「2022年市民置業意向調查結果」,有51%的受訪者認為未來12個月樓價會下跌。(余鋼/大紀元)
花旗銀行於22日發布「2022年市民置業意向調查結果」,有51%的受訪者認為未來12個月樓價會下跌。(余鋼/大紀元)

港銀再調息 市民置業承壓、繼續觀望

進入今年下半年,聯儲局連續多次加息0.75厘,本港樓價隨之開始加速下行。近日,本港大行上調封頂息以紓緩息差壓力。行業人士認為,息口上升是影響本港樓市的最大負面因素,本港大行上調封頂息,令居民置業壓力增加。

根據中原地產研究部18日公布的數據,最近18個星期,整體樓價跌幅已超過一成,達到10.35%,對比今年以來12.05%的整體跌幅,樓價明顯加速下行。

21日,渣打香港宣布,由22日起,H按鎖息上限由P-2.5%上調至 P-2.25%,實際息率升至3.375%,最優惠利率(P)維持於5.625%。美聯儲11月加息以來,首次有本港大型銀行宣布上調H按鎖息。

中原按揭董事總經理王美鳳指出,在美息上升及銀行結餘減少的加息周期歷程下,近日與樓按相關的1個月港元拆息升至22日的3.65%,創14年新高,大幅高於市場主要按息,反映銀行對資金成本上升及上調按息之壓力。不排除會再有銀行跟隨上調新造按息以紓緩息差壓力。

「中原城市領先指數」顯示,今年本港整體樓價跌幅擴大至12.05%,為2008年金融海嘯之後,14年來最大跌幅。(余鋼/大紀元)
「中原城市領先指數」顯示,今年本港整體樓價跌幅擴大至12.05%,為2008年金融海嘯之後,14年來最大跌幅。(余鋼/大紀元)

上調封頂息亦被視作上調最優惠利率(P)的前奏。

花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊在22日的記者會上表示,息口上升是影響本港樓市的最大負面因素。本港最優惠利率(P)上升,加重市民置業負擔;壓力測試難度亦隨之上升。

中原按揭董事總經理王美鳳指出,對於新造H按客戶來說,H按封頂息由3.125%加至3.375%後,以還款期30年500萬元按揭額計,每月供款將增加686元,加幅3.2%。

息口上升,市況低迷,樓市缺少外援之際,本地居民置業意欲亦不振。

花旗銀行於22日發布「2022年市民置業意向調查結果」,對未來12個月樓價感樂觀的受訪者比例僅有12%,較去年同期的38%大幅回落,更有51%的受訪者認為未來12個月樓價會下跌。

調查又指,縱使今年有更大比例的受訪者視現時為入市好時機,卻未見帶動受訪者的置業意欲,觀望態度仍然濃厚。◇

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