為穩經濟，刺激低迷不振的房地產市場，中共央行今天（8月22日）宣布調降貸款市場報價利率（LPR），此為今年內第3次。
此次調降LPR，恐難抵悄然而至的提前還貸潮。分析稱，還貸潮不僅讓銀行因放貸量不足，而盈利萎縮，也對整體經濟有明顯負面影響。居民把現金還給銀行，不再消費，不購物、不旅遊，不能帶動實體經濟復甦，失業會更嚴重。
LPR調降 5年期以上降15個基點
中國房地產商市場持續低迷，而房市與經濟息息相關，中國人民銀行（央行）今天（22日）宣布最新一期貸款市場報價利率（LPR）。
1年期LPR從3.7%下調為3.65%；5年期以上LPR從4.45%下調為4.3%。其中，5年期以上LPR與按揭利率有直接關係，本次調整將影響按揭計算方式與金額。
「貸款市場報價利率」是指具有代表性的報價銀行根據其對最優質客戶的貸款利率，以公開市場操作利率加點形成的方式報價，由人行授權全國銀行間同業拆借中心計算並公布的基礎性貸款參考利率。目前LPR已成為貸款利率定價主要參考基準。
這是今年以來，5年期以上LPR第三次下調，前兩次在1月和5月，下調幅度分別為5個基點和15個基點。作為按揭利率的錨，對於購房者而言，在加點基數不變的情況下，5年期以上LPR利率下調將在一定程度上減少按揭支出。
據陸媒「21財經」報道，中原地產首席分析師張大偉指出，以100萬元30年等額本息還款為例，LPR下降15個基點後，首套房購房者月供將減少88.48元，30年累積月供減少3.18萬元。
報道稱，央行二季度貨幣政策執行報告顯示，今年6月住房按揭貸款利率為4.62%，高出企業貸款利率46個基點，而住房按揭貸款利率風險低、不良低，本應利率更低。
《華爾街日報》說，房地產業長期以來都是中國經濟增長一大引擎，眼下正在萎縮，對國內經濟構成拖累。停工和爛尾項目已在多個省市引發抗議和停貸潮，導致嚴重挫傷消費者信心的陰霾進一步加深。
報道說，凱投宏觀（Capital Economics）駐新加坡研究中國問題的高級經濟學家Julian Evans-Pritchard表示，現有借款人不會立即感受到減息效果，而且人們對持續下滑的房地產市場失去信心，清零政策也正打擊貸款需求。
應下功夫提高居民收入
據「21財經」報道，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，要想穩住地產消費，還需要在居民收入端下功夫，才能讓住房消費和銷售穩定。
從城鎮化、新市民、年輕人這個樓市的需求主力看，要加大對中低收入群、外來務工人群、失業人員、育齡人群等，在消費券、一次性生活補助、專項補貼（比如生育）等方面發放力度。
據陸媒「界面新聞」報道，中銀國際分析師指出，為了穩住當前市場脆弱的信心，守住不發生系統性風險底線，政策有望進入新一輪釋放期，進一步加強房企紓困力度和放鬆購房需求。
房地產市場哀鴻遍野的情況下，克而瑞研究中心數據顯示，為穩定房地產市場，利率下調同時，陸續有城市放鬆限貸政策。今年以來，已有83城放寬限貸，其中57城首套房的首付比率下調至20%；另有33城二套房首付下調至30%。
LPR下調恐難抵提前還按揭潮
據「21財經」報道，李宇嘉建議，「如果手上有多餘的錢，且找不到更好的收益，未來沒有大筆支出，收入也比較穩定，提前還貸也不影響生活質量。那麼，還掉按揭，未嘗不可。」
報道舉例說，李先生2019年底在深圳貸款買了一套房子，貸款金額300萬元，貸款利息5.14%。今年公司正好有一筆股票兌現，手裏有了餘錢。
考慮到自己所在的互聯網行業面臨不確定性，每個月還貸數額比較巨大，現在按揭利率有一定下調，李先生綜合分析後，想先提前還一部份按揭，既可減輕每月還貸壓力，又能更好對抗職業不確定性。
報道說，李先生不是個例，今年以來，很多人有提前還貸想法。
早在央行還沒有推出此次調降LPR前，時政評論員文昭8月10日就在其YouTube頻道中談到提前還貸潮問題。
他分析，觸發還貸潮有三方面原因。
首先是人們對投資收益普遍缺乏信心，加速還債成為使用資金更優方式。如果按揭一年是5%利率，投資基金收益率是7%-8%，人們有剩餘現金時，當然優先考慮投資基金。如果投資收益是負數，為避免手裏現金因通脹而貶值，就會考慮還債，降低利息支出。
第二個原因房子淨值。以北京為例，從2017年調控政策出台，全市平均樓價歷經5年半上漲10%，而貸款利息累計達到2017年房屋均價的30%，意味著調控之前買房，5年半之內平均虧了20%。資金使用成本太高、房子淨值下降，降低資金成本就是當務之急。
再加上經濟陷入長期的賬面低增長、實際衰退已是事實。各行業都面臨降薪、裁員風險，市民未來生活的不確定性大增。如果你的收入下降，目前勉強可維持的月供就成了沉重負擔。因此，手上有餘錢時，減少債務就成了優先選擇。
文昭分析說，還貸潮超過一定範圍，銀行放貸量不足，銀行業盈利會萎縮。
提前還貸成「潮」，也對整體經濟有明顯負面影響，資金在金融圈子裏空轉變得更嚴重。大家手上的現金不是用來消費，不購物、不旅遊，都還給了銀行，就沒辦法帶動實體經濟復甦，失業就更嚴重。
文昭表示，到底有多少人提前還貸，沒有確切統計。今年4月份央行公布，全國居民貸款減少了2,170億元，個人按揭減少了605億元。明顯是隨著疫情流行，提前還貸加速了。
一般而言，融資規模通常反應市場主體對未來發展的信心，而7月居民新增信貸規模持續低迷。
據央行數據，7月居民中長期貸款新增1486億，雖維持正增長，但同比減少2488億，同比降幅高達62.6%。1-7月，居民新增中長期貸款17084億元，創近年來同期新低，同比下降56%。
未來LPR仍有下調空間？
陸媒「第一財經」報道說，多數觀點認為，當前經濟下行壓力仍大，尤其是房地產市場下行趨勢未止的情況下，難言本輪貨幣寬鬆將止於此次減息。
據陸媒「界面新聞」報道，本次LPR調降前，天風證券分析師孫彬彬認為，考慮政治局會議要求穩定房地產市場，降低按揭利率、向歷史低點靠攏是勢在必行，未來可能還會投入更多政策工具以達成這項目標。
他認為，首套按揭款利率至少降低10、個人按揭加權平均利率降低28個基點才能達到歷史低點。
他認為，疫情波動，下半年消費修復將較為溫和，房地產還會低位運行一段時間。同時，在全球經濟衰退陰影下，此前對經濟增長拉動作用較大的出口存在減速趨勢。 #
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