中國房地產商陷入困境 物業管理公司也難倖免

中國房地產危機給物業管理公司的管理和財務前景蒙上一層陰影。母公司開發商負債崩潰，其物業管理子公司也隨即股票潰敗，投資者越發變得謹小慎微。

這些公司被曝出向現金短缺的開發商母公司提供資金支持，投資者對此做出反應。7月31日，追蹤大陸主要物業管理公司的恒生物業服務及管理指數下跌7%。

瑞銀（UBS）中國和香港房地產研究主管約翰‧蘭姆（John Lam）向路透社表示：「資本市場已經對一些物業管理公司失去信心，即使是那些沒有被其母公司濫用資金的公司。」

隨著去年危機爆發，一些物業管理單位發行和出售股票以籌集資金，這些資金被轉回給母公司。

恒大集團7月22日表示，內部調查發現，子公司恒大物業服務持有的20億美元資金被抵押，以為母公司償還債務提供融資擔保。

最後，銀行沒收了這些錢，消耗掉恒大物業大部份現金。恒大是世界上負債最多的房地產開發商，一直處於中國房地產危機中心。

恒大當初快速膨脹依靠的是高槓桿，仰仗中共政策支持，即使負債很高依然能貸到款。但「三道紅線」出台後，恒大的高槓桿成了再融資的攔路虎，局勢發生變化。

物業管理公司金科智慧服務集團表示，將向母公司金科地產借出最多2.223億美元，其股價於8月1日下跌了37%。

物業管理公司世茂服務控股資金回流母公司的做法，則是以異乎尋常的高價從開發商母公司世茂集團購買了一項業務。

這種做法並沒有讓投資者滿意。據蘭姆稱，自2021年中期以來，受困開發商物業管理子公司估值已從最高的25倍收益驟降至僅為5至6倍，他還說，那些仍高於這一水平的公司可能會面臨下行壓力。

跌勢仍在繼續。自金科智慧服務發布公告以來，追蹤大陸主要物業管理公司的恒生分指數（HSPSM）已下跌7%，而更廣泛的恒生指數（HSI）跌幅較小，不到1%。

總部位於香港的對沖基金管理公司Zeal Asset Management Ltd首席分銷官威廉‧石（William Shek）表示，自房地產危機開始以來，他的公司對這個行業變得謹慎起來。

石說：「如果母公司陷入困境，子公司不太可能避開風險。」

物業管理公司的利潤是否可靠也令人質疑。兩家開發商的高級管理人員告訴路透社，由於他們的大部份業務是為母公司提供管理服務，因此收入受母公司支付能力所限。

分析師指出，物業管理公司在去年下半年公布的應收帳款減值準備激增。在2022年上半年的業績中，這一趨勢預計會惡化，因為更多的開發商正在面臨資金問題。#

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