面對通貨膨脹、按揭利率的飆升，地產市場的未來走向再次成為業界熱議的焦點。資深地產專家吳程遠表示，由於美國所發行的貨幣過於氾濫而造成通貨膨脹持續不斷升高，再加上失業率和就業機會的萎縮，所以目前地產市場出現一個比較冷卻狀況。

根據美國地產信息網站Zillow的數據顯示，全美最大的50個城市中，5月份房源降價比例達到11.5%，高於去年同期的8.2%。

《財富》雜誌報道，地產數據公司CoreLogic分析全美各地住房市場的評估，在其對392個區域地產市場的研究中，發現有45個市場在未來的12個月內，當地樓價下跌的可能性超過50%。

不過，報道說，如果現在把樓市稱其為「地產蕭條」或「地產崩盤」還為時過早。

吳程遠表示，依照過去20、30年的樓價歷史，樓市有走上或下跌，但從來沒有跌回1986年的樓價，現在也不可能回到2007年的價格，但也不能跟過去的兩年相比。

他說，去年幾乎每一棟出售的樓盤都必須加價，甚至要現金才能買到，但現在這樣的榮景已不復存在，反而看到整個樓盤市場的價格在盤整。

次貸風暴是否再現？

次貸風暴在2007年時幾乎影響全球，包括股市、樓市、整體的經濟，但吳程遠認為，這一次的經濟狀況和當年不一樣。他說，即使地產市場十分走熱走俏，銀行在整個審批的過程還是十分嚴謹，他們會再三地去確認貸款人的還款能力。

「市場上樓盤停留的時間太長，能夠符合借貸款的人數比例相對減少；利息的增加，很多人的收入入不敷出，造成銀行對於借款人失去信心或審核更嚴格的這種趨勢，這也會讓很多本來可以買到樓盤的人失之交臂。所以前一段時間搶進的人，他們的主要的目的是為了能夠抗通脹。」

但現在也有一部份人還沒有買到樓盤，吳程遠說，因為他們的經濟狀況一直沒有持續改善。另外有一批人，「銀貸跟糧草」都準備好，就在等待樓盤「軟著陸」，期望「樓市會一直持續地慢慢走向冷卻」，透過整個樓市往下走，能夠在一些機會中取得更好的價格。

他說，即使樓盤的價格不斷上漲、人們的資產也透過股票一直在往上走，銀行也沒有因為這種情況而對於放款部份有絲毫放鬆，所以整個銀行金融體系的健全度決定了整個經濟的走向。

由樓市可以看到大家對美國經濟發展的一個期盼：「未來美國是不是還能夠走在一個強勢貨幣以及國際大國的格局，能夠讓更多人有信心地投注在美國的地產市場當中。」吳程遠說。

那麼樓價下跌是否會拖累經濟？吳程遠認為，這一波不會因為地產市場往下走跌而造成整個經濟的大型崩盤，反而地產市場會回到一個比較合理的價格。不過，在這一波軟著陸的狀況下，他擔憂因工作機會喪失，將出現許多人在工作上沒有辦法得到適當的收入，去補充他們的貸款缺口。

買賣雙方抱有的心態

過去兩年多的疫情，也是影響地產市場的一大因素，吳程遠表示，疫情給目前地產帶來所謂的賣壓，後疫情時代也讓很多人重新思考錢究竟投資在哪裏？「但是地產從過去到今天，不管在任何一個時期，只要是有需求的，剛性需求並沒有因此而減少。任何時候都是買樓盤的時候，因為今天買了，五六年之後還是看到擁有的收益和回報率。」

房地美（Freddie Mac）7月14日在一份聲明中說，30年期貸款的平均利率從上周的5.3%躍升至5.51%，這一數字高於去年年底的3.11%。

彭博新聞社引述加州地產商的報告說，由於抵押貸款利率飆升，買家興趣大減。

吳程遠說，如果利息持續上走，大家心態上會覺得不適應，因為原本可以拿到更低利息的時間沒有進場，現在比較高了，心裏總會有一種不甘心。所以，「現在的市場賣方賣得不乾脆，買方買得不甘心」，大家相互在拉鋸。他認為現在這個時候進場，如果是自己需求就可以買，但如果是為了投資，或者有一種撿便宜的心態，就可以再等一等。

另外，如果這段時間買屋，並不是使用15年、30年的定時定期的貸款利息，而是使用5年、7年浮動的利率，當利息逐漸增高的時候，對於這些樓盤持有人來說，就會形成所謂的壓力，甚至樓盤可能會溺水。不過，在這種狀況下，就可能是所有的現金買主要入場的時機了。#

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