房價和按揭利率飆升 美普通工人「望房興嘆」

美國房地產分析師表示，2022年最初幾個月的房價和按揭利率的急劇攀升，對富有的買家和賣家的影響相對有限，但對低收入美國人產生的影響很大。

這是一場房地產市場的「完美風暴」，它正在將普通工人趕出房地產市場。民主黨可能會在11月的中期選舉及以後，為美國普通民眾的沮喪付出沉重的代價。

據《政治家》（Politico）雜誌報道，房地產上市服務機構Zillow的數據顯示，今年前三個月，按揭的平均付款率從3%上升到5%，比去年同期增長了38%。

根據銀行利率網（Bankrate）的統計數據，部份由於通貨膨脹，本周30年期按揭的平均利率達到5.46%，這是自2009年8月以來的最高數字。

按揭利率正在全面上漲，包括30年固定利率、15年固定利率和5/1可調利率按揭（5年初始固定利率，之後每年調整利率，ARM）利率。Zillow指出，截至2022年4月，美國的房屋價格中位數為344,141美元，比一年前躍升了20.9%。

由疫情和其它因素（包括政府的擴張性貨幣政策和財政政策）推動的通貨膨脹，促成了不利的市場條件。而民主黨聲稱其所代表的低收入選民的處境最為艱難。專家說，急劇上升的按揭利率，再加上庫存不足，正在把許多潛在的買家趕出房地產市場。

一些從事房地產工作的人士透露說，對有限數量的房屋的競爭，已經達到了多年來很少見的水平，而且對低收入買家的影響最大。

位於洛杉磯的房地產律師聖扎迦利·肖爾（Zachary Schorr）對此表示：「我認為，對低端的影響可能不成比例。如果你是在市場的高端，而利率在4或5，那麼這並不是一個瘋狂的數字。但是，如果你剛剛想進入（房地產市場），利率的波動會使你的報價乏力，令你無法與手頭富裕的現金買房者競爭。」

他說：「房地產市場一直在不斷上漲，超過了收入上漲的速度。隨著這種差距不斷擴大，低端人群進入入門級住宅的難度也越來越大。」

通常，高通貨膨脹和俄羅斯2月24日入侵烏克蘭所造成的全球未來局勢不確定性，被認為是高按揭利率的原因，但它們只是部份解釋了為甚麼買家的處境如此艱難。

位於康涅狄格州格林威治市（Greenwich）的房地產公司Compass的銷售主管馬克·普魯納（Mark Pruner）表示，市場上待售房屋數量相對較少的部份原因是，一些原本可能傾向於出售的房主，不想在目前的市場上去尋找新房。

普魯納解釋說：「我們的庫存低的原因之一是，許多賣家，特別是那些在經濟衰退後購買了房產的賣家，他們的按揭利率很低。如果他們將自己的房子掛牌，也就是將其加入庫存，這當然會減輕買家的壓力，但他們自己在買房時將面臨更高的價格、更高的利率和大幅增加他們要買的新房屋的月供。」

因此，普魯納說，他所在的房地產市場對富有的買家要有利得多。在格林威治，他所處理的房屋銷售中，50%是現金交易，20%的交易在合同中沒有抵押應急條款，因為買家完全不擔心他們獲得融資的能力。

他說，當地房地產市場上的平均售價是384,400美元。而在2021年，通過他的房地產公司銷售的房屋的最低價值是450,000美元。

面對這些趨勢，一些買家乾脆放棄了他們的購房計劃。

位於馬薩諸塞州阿克頓（Acton）的Scheier Katin & Epstein律師事務所的管理律師馬克·謝爾（Mark Scheier）說：「現在已經到了這樣一個地步，房地產經理人幾乎不可能完成他們的工作。」該事務所主要從事房地產業務。

謝爾補充說：「這對很多人來說，這就像是一個笑話。很多人在嘗試了六、七次買房並失敗之後，就選擇放棄了。上周，我的兩個客戶告訴我，由於按揭利率上升，他們已經決定退出購房市場，將繼續租房。我認為，你會看到更多這樣的情況。」

目前的市場狀況，對未受按揭利息變化影響的現金買家非常有利。

謝爾說：「四十多年來，我從未見過如此多的現金買家。他們的數量是一個巨大的數字。」

加利福尼亞州奧蘭治縣Coldwell Banker公司的房地產經理人卡拉·阿梅爾（Cara Ameer）說，庫存的缺乏是如此嚴重，以至於想在這個市場上做房地產經理人需要付出代價。

她說：「房地產經理人不得不24小時不間斷地監測庫存變化，隨時準備在第一時間撲向新的房源，這讓他們疲憊不堪。」#

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