南韓房產市場分析及前景

據南韓國土交通部屬下部門韓國鑒定院（Korea Appraisal Board，KAB）於7月份發佈的《2017房地產市場分析報告》顯示，今年上半年處於過熱的房地產市場，下半年將步入蕭條狀態。

今年上半年，南韓首都圈（指首爾、仁川、京畿道一帶）和其它地區的住宅買賣市場，仍呈現兩極情況。首都圈的住宅買賣市場，主要以江南區的房屋重建市場為中心，繼續上漲。而其它地區則受住宅供應過剩和造船業結構調整等影響，價格持續下跌。全租市場方面，因租賃住宅供應過剩，導致租金漲勢放緩，形成了租客佔優勢。特別是世宗市，因入住房屋過於集中，而使全租金大幅下跌。 

據鑒定院分析，今年下半年的住宅買賣市場，政府還會繼續加強管控，基準利率上調機率也極高，全國住宅銷售價格預計將上漲0.3%。下半年的全租市場，將以京畿道和世宗市為中心，數量持續增多，租金漲勢放緩或下跌的地區也將相應持續增加，預料全國全租住宅價格將上漲0.2%。

今年的住宅買賣交易量，與去年相比預計也將減少4.8%（100萬筆）。

2017上半年住宅市場動向

買賣市場

2017年上半年（6月底為準），全國住宅及公寓的售價持續上升（住宅0.6%，公寓0.4%），高出2016年同期（住宅0.1%，公寓0.1%）水平；而全租價格（住宅0.4%，公寓0.4%）同比有所降低，處於較穩定的水平。今年上半年，全國住宅及公寓售價上漲率，較去年同期小幅上升，而光州、蔚山和濟州，與去年同比呈下跌情況。漲幅上升的地區是首爾、釜山、大田、世宗。而濟州地區的住宅及公寓售價上漲率，與往年相比則大幅下跌。

交易量

2017年上半年，全國住宅買賣交易為36萬筆，同比減少4.1%。全租和月租交易量為66萬筆（全租佔54.2%, 月租45.8%），與去年同期（全租54.8%，月租 45.2%相比全租交易量減少了0.6個百分點。

從住宅類型來看，全國各地區的住宅買賣交易中，共同特點是公寓交易量比重持續減少，而獨立住宅、多世代住宅及聯立住宅的比重，則呈增加趨勢。

首都圈地區的獨立住宅、多世代及聯立住宅的比重在逐漸增多，而其它地區是多世代住宅及聯立住宅的比重在逐漸增多。

買賣價格

從買賣價格分析，2017年上半年，2億韓圜（約100萬港元）以下的低價住宅交易比重小幅上升。第一季度2億韓圜以下的低價住宅交易比重增加至52.8%；第二季度增加至50.4%，其中首都圈以外的其它地區，2億～4億韓圜（約100～300萬港元）以下的住宅買賣交易量比重為25.5%，同比增加了1.8個百分點。

公寓市場

上半年，首爾公寓市場以小型和中型為主銷售價格有所上升，上升幅度遠低於過去1～2年的水平。首爾江南地區的公寓售價變動率高於江北地區。

至於仁川和京畿地區的公寓售價幾乎沒有變化，但是仁川地區的中大型公寓和京畿地區的中大型以上規模的公寓售價有所下跌。

2017下半年住宅市場展望

買賣市場

2017年下半年全國住宅買賣價格將上漲0.3%。與上半年相比，下半年全國住宅價格漲勢呈放緩情況。隨著政府持續加強房地產調控，不斷強化金融管控，將在全國出現價格調整，房地產買賣市場將呈現觀望情況。但是，有開發重建住宅或者開發熱點且地理位置優越的地區，以實際房屋需求者為主的買賣交易仍然活躍。2017年全國住宅買賣交易與去年對比，將減少4.8%（100萬筆）。

全租市場

2017下半年，全國全租住宅價格預計將上漲0.2%，首都圈地區將上漲1.0%，而其它地區將處於飽和狀態。今年下半年全租市場，整體不會出現租金大幅上漲，將處於較穩定狀態。

在房屋需求量較高的首爾地區，特別是「江南四區」（江南、瑞草、松坡、江東），下半年因有大規模的重建住宅開始入住，有可能會引發租金上漲。首都圈以外的其它地區，已經預示將有大規模的新建入住公寓，因供應物量多於房屋需求，會出現租金下跌情況。

土地市場

2017年上半年的土地地價（1.44%）與去年（1.00%）相比有所上；繼2010年11月以後，連續79個月持續呈上升趨勢。其中世宗市和濟州的地價上升率最高。土地交易量從2013年起以首都地區為中心呈緩慢的上升趨勢，而地方則呈飽和趨勢。

外國人土地交易

今年上半年，首都圈地區的外國人土地交易量為5萬8千地塊，與去年同期對比增加17.02%。首都地區的外國人土地交易量從2012年（5,000地塊）起一直持續呈上升趨勢。今年上半年其它地方的土地交易量為3萬1千地塊，與去年同比增加了15.15%。

濟州地區受房地產投資移民制的帶動，外國人土地交易量從2010年起至2015年持續上升，但是從2015年以後整體呈現減少的趨勢。外國人在濟州地區於2014年創下了月均土地交易量最高紀錄，為148筆，2015年為138筆，2017年上半年為136筆。

商住樓

2017年第一季度全國的商住樓買賣交易為865筆，同比增加了6.13%。其中，首都圈的買賣交易量佔比重最多，為70.3%。廣域市佔17.1%，其它地區12.6%。交易量最多地區是京畿道（293筆），其次是首爾（277筆）、釜山（65筆）。

商住樓初期主要是以商業用途出現，但是隨著近年1～2人口家庭的增多和銀行利率持續走低及公寓價格上漲等因素，商住樓用作居住用途越發受到歡迎。從2014年起，商住樓的價格至今一直保持上升趨勢。◇